De laatste jaren hebben veel van onze cliënten besloten een tweede huis in Spanje te kopen volgens de formule van vruchtgebruik voor de ouders en naakte eigendom voor de kinderen. Op die manier wordt er erfbelasting bespaard bij de overdracht van het onroerend goed van ouder op kind. Maar is het altijd de moeite waard om een eigendom met vruchtgebruik te kopen? Hierna geven we u een overzicht van wat vruchtgebruik is en wat het inhoudt.
Wat is het vruchtgebruik van andermans eigendom?
Vruchtgebruik is een zakelijk recht op het genot van andermans eigendom, waarbij iemand andermans eigendom kan gebruiken en van de voordelen kan genieten, met de verplichting het te behouden en te verzorgen alsof het zijn eigendom is.
Er zijn verschillende soorten vruchtgebruik: tijdelijk vruchtgebruik (voor een bepaalde periode) en levenslang vruchtgebruik (voor het leven).
Wat zijn de voordelen van het erven van een huis in vruchtgebruik?
Wanneer men een woning in vruchtgebruik erft, verkrijgt men het recht om het te gebruiken, maar niet het eigendomsrecht dat toekomt aan de naakte eigenaar. Zo is het mogelijk een huis in vruchtgebruik te erven, maar niet een vruchtgebruik, omdat dit recht vervalt met het overlijden van de persoon.
Hoe wordt de economische waarde van het levenslange vruchtgebruik berekend bij de aankoop van een onroerend goed?
De vraag rijst hoe het vruchtgebruik wordt belast bij de aankoop van een onroerend goed. De te betalen belasting is de overdrachtsbelasting, waarvan het tarief verschilt naar gelang van de autonome deelregering waar het onroerend goed is gelegen. En dit tarief zal worden toegepast op een bepaald bedrag dat wordt vastgesteld met de volgende formule, die wordt gebruikt om de economische waarde van het vruchtgebruik voor het leven te berekenen: Vruchtgebruik = 89 – leeftijd.
Hierbij moet er wel rekening gehouden worden met de minimumwaarde van het levenslange vruchtgebruik die 10% bedraagt van de totale waarde van het onroerend goed en de maximumwaarde bedraagt 70%.
Wie betaalt de kosten van een huis in vruchtgebruik?
De naakte eigenaar moet de kosten van het onroerend goed betalen (grondbelasting c.q. onroerendgoedbelasting), terwijl de vruchtgebruiker de kosten moet betalen die verband houden met het gebruik en het genot (nutsvoorzieningen, vereniging van eigenaren, afvalbelasting).
Vruchtgebruiker vs. naakte eigenaar
De naakte eigenaar van een woning heeft slechts beperkte bevoegdheid over de woning, omdat hij de woning niet in zijn geheel kan verkopen en er niet van kan genieten (als hij zijn naakte eigendom kan verkopen). Daarentegen moet de vruchtgebruiker beperkte kosten dragen, omdat de meerderheid van deze kosten komen ten laste van de naakte eigenaar.
Een andere mogelijkheid voor de vruchtgebruiker is het eigendom te verhuren. Omdat de vruchtgebruiker het gebruiksrecht geniet kan de vruchtgebruiker huur ontvangen voor het onroerend goed.
Is het altijd rendabel om een vruchtgebruik te vestigen?
Om te weten te komen of een levenslang vruchtgebruik rendabel is, moet er met verschillende factoren rekening gehouden worden, zoals de leeftijd van de vruchtgebruiker(s), de periode van het vruchtgebruik en de maandelijkse huur die verkregen zou kunnen worden bij verhuur van het onroerend goed.
Ons team van in vastgoedrecht gespecialiseerde advocaten heeft een grondig kennis over het vruchtgebruik van een woning en aanverwante zaken en ons team kan de cliënt hier een duidelijk advies over geven.
