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El usufructo de una vivienda: dudas frecuentes

En los últimos años, muchos de nuestros clientes han decidido comprar su segunda vivienda en España usando la fórmula del usufructo para los padres y la nuda propiedad para los hijos – de esta manera, se ahorra los impuestos de herencia para traspasar la propiedad de padres a hijo –. Pero, ¿es siempre interesante comprar un bien con usufructo? A continuación, damos unas pinceladas de qué es y qué implica el usufructo. 

¿Qué es el usufructo de un bien ajeno?

El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.

Existen diferentes tipo se usufructo: usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida).

¿Qué ventajas tiene heredar una vivienda en usufructo?

Cuando se hereda una vivienda en usufructo se adquiere un derecho de uso de la misma, pero no la propiedad, que recae sobre la figura del nudo propietario. Así, se puede heredar una vivienda en usufructo, pero no heredar un usufructo, ya que este se extingue con el fallecimiento de la persona.

¿Cómo se calcula el valor económico del usufructo vitalicio al adquirir una vivienda?

 Surge la duda de cómo tributa el usufructo al adquirir una vivienda. El impuesto a pagar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo es diferente según la Comunidad Autónoma donde esté situada la vivienda. Y ese tipo se aplicará sobre una determinada cantidad que vendrá establecida por la siguiente fórmula, que se utiliza para calcular el valor económico del usufructo vitalicio: Usufructo = 89 – edad.

Hay que tener en cuenta que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10 % del valor total del bien y el valor máximo es el 70 %.

¿Quién paga los gastos de una vivienda en usufructo?

 El nudo propietario tendrá que pagar los gastos de la propiedad (IBI), mientras que el usufructuario pagará los relacionados con el uso y disfrute (suministros, comunidad, tasa basuras).

Usufructuario vs nudo propietario

El nudo propietario de una vivienda tiene un poder limitado sobre ella, ya que no puede venderla en su totalidad ni disfrutar de ella (si puede vender su nuda propiedad). Por su parte, el usufructuario tiene que hacerse cargo de unos gastos limitados, pues la mayoría de estos recaen sobre el nudo propietario.

Otra opción para el usufructuario es el alquiler del inmueble. Al tener el derecho de uso, el usufructuario puede obtener rentas por el inmueble.

Constituir un usufructo, ¿es siempre rentable?

Para saber si una operación con usufructo vitalicio es rentable existen varios factores a tener en cuenta, como la edad del/de los usufructuario/s, los años de duración del usufructo y la renta mensual que se podría obtener alquilando la vivienda.

Para esa y otras cuestiones de usufructo de una vivienda, nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario conoce en profundidad estas cuestiones y asesoran al cliente sobre ellas.

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