Het lijdt geen twijfel dat Europa de favoriete bestemming blijft voor buitenlandse kopers. Met name de landen van het Middellandse-Zeegebied, zoals Italië, Griekenland, Portugal en Spanje, genieten de voorkeur van buitenlanders als het gaat om investeringen in onroerend goed. Bovendien kiezen internationale investeerders bij de aankoop van onroerend goed in Spanje ervoor om een of meer eigendommen voor toeristische doeleinden te kopen.
Ondanks de huidige onzekere economische situatie blijft Spanje een van de belangrijkste aantrekkingspolen voor buitenlandse investeringen, die de laatste jaren aanzienlijk zijn toegenomen.
De groeiende vraag naar de aankoop van een of meer eigendommen voor toeristische verhuur, en dus voor een goed rendement, roept bij kopers echter een reeks vragen op die door deskundigen moeten worden behandeld. Bij Imont Legal & Taxes, specialisten in vastgoedrecht, willen wij hieronder al uw twijfels wegnemen:
Toeristenflat VS Toeristenaccommodatie
De belangrijkste vraag die door de klant wordt gesteld is het verschil tussen een toeristenflat en een toeristenaccommodatie en de mogelijke verenigbaarheid van gebruik en genot door de klant.
Welnu, als de koper eigenaar is van een toeristenflat, kan alleen het exclusieve gebruik van de woning voor kortetermijnverhuur worden gemaakt, en niet voor residentieel gebruik. Indien daarentegen wordt geïnvesteerd in een toeristenaccommodatie, heeft de eigenaar het recht om de woning voor residentieel gebruik aan te wenden met de mogelijkheid tot kortetermijnverhuur. Bovendien moet de eigenaar in dit geval de statuten naleven van de gemeente waartoe het onroerend goed behoort, alsmede de huisvestingsverordening van de gemeente waartoe het onroerend goed behoort.
Hoe wordt de toeristenflat of de toeristenaccommodatie?
De internationale investeerder heeft verschillende mogelijkheden wat betreft het beheer van zijn eigendom of vakantieappartement, evenals het bedrag van de te betalen belasting om de beste rentabiliteit door verhuur te verkrijgen. Zo kan de eigenaar:
- Het huis rechtstreeks overdragen of verhuren aan de consument.
- Het huis verhuren aan een derde bedrijf (als een onroerend goed bedrijf).
- De woning overdragen aan de huurder via een makelaarskantoor dat de eigenaar kosten aanrekent voor zijn bemiddeling of beheer.
In het eerste geval moet worden onderscheiden of de verhuur of de overdracht al dan niet het verlenen van een hoteldienst inhoudt. Het hangt ervan af of de handeling al dan niet is vrijgesteld van BTW. Indien dit niet het geval is, moet de eigenaar een factuur uitreiken met BTW tegen het tarief van 10% (het tarief dat momenteel van toepassing is op hoteldiensten).
Wat als de eigenaar besluit het pand te verhuren aan een beheermaatschappij of een makelaarskantoor?
Deze optie blijkt ingewikkelder te zijn, omdat er sprake is van twee verschillende activiteiten of rechtsverhoudingen: de eerste tussen de eigenaar en de vastgoedmaatschappij – die onderworpen is aan een BTW-tarief van 21% en waar de vastgoedbeheerder 19% inkomstenbelasting moet inhouden -; en de tweede tussen de vastgoedbeheerder en de eindgebruiker – er kunnen zich twee scenario’s voordoen met een verschillende BTW-behandeling naargelang de vastgoedmaatschappij al dan niet hoteldiensten verstrekt -.
Tot slot, als de toeristische accommodatie via een makelaarskantoor aan de huurder wordt overgedragen, is het de eigenaar die de huurder een factuur of ontvangstbewijs moet overhandigen, wat betekent dat het de eigenaar is die een directe relatie met de toerist heeft. Ook in dit geval is de transactie vrijgesteld van BTW, ongeacht of er al dan niet hoteldiensten worden verleend. In dit laatste geval moet worden verduidelijkt dat de beheermaatschappij belast is met het vinden van de huurder en het aanrekenen van deze bemiddelingsdiensten aan de eigenaar van het onroerend goed. Deze vastgoedcommissie verplicht de beheermaatschappij ertoe een factuur uit te reiken waarop 21% BTW wordt aangerekend.
Wat zijn de belastingvereisten voor het verhuren van toeristische appartementen en huizen in Spanje?
In de afgelopen maanden heeft de Algemene Directie Belastingen (Dirección General de Tributos) een reeks rulings uitgevaardigd die het bestaan van een economische activiteit van vastgoedverhuur rechtstreeks koppelen aan een permanente vestiging in Spanje.
Het lijdt geen twijfel dat investeringen in de onroerend-goedsector in ons land nog steeds een van de groeifactoren van de Spaanse economie en een van de aantrekkelijkste investeringsmogelijkheden voor buitenlandse investeerders zijn. De rentabiliteit van vastgoedprojecten hangt echter, naast andere factoren, samen met een efficiënt en stabiel belastingstelsel dat investeerders zekerheid en gemoedsrust biedt.
In het geval van de aankoop van toeristische woningen voor verhuurdoeleinden heeft de wijze waarop de investering wordt uitgevoerd dan ook een aanzienlijke invloed op de rentabiliteit.
In de praktijk kiezen veel buitenlandse investeerders ervoor een of meer Spaanse entiteiten op te richten, die verantwoordelijk zijn voor het verwerven van de eigendommen en deze vervolgens te huur aanbieden. In een dergelijk geval zijn deze entiteiten onderworpen aan de Spaanse vennootschapsbelasting. Anderen daarentegen zijn meer geneigd de investering rechtstreeks te doen, d.w.z. zonder eerst een Spaanse vennootschap op te richten. In deze situatie verschilt de belastingheffing over de inkomsten uit de verhuuractiviteiten naargelang de belastingplichtige al dan niet over een vaste inrichting (permanente vestiging) in Spanje beschikt.
De juridische en fiscale formaliteiten in verband met de aankoop van een vakantiehuis kunnen ingewikkeld en duur zijn, maar ze kunnen het best worden afgehandeld en opgelost met de hulp van professionals. Bij Imont Legal & Taxes beschikken we over juristen die gespecialiseerd zijn in internationaal vastgoedrecht, die deze kwesties tot in de puntjes kennen en u met totale professionaliteit adviseren.
