No hay duda de que Europa sigue siendo el destino favorito para los compradores extranjeros. En concreto, son los países de la zona mediterránea, como Italia, Grecia, Portugal o España, las opciones preferidas por el perfil extranjero en lo que a inversión inmobiliaria se refiere. Además, a la hora de comprar un inmueble en España, el inversor internacional opta por comprar una o más vivienda con fines turísticos.
Pese a la actual situación económica de incertidumbre, España continúa siendo uno de los principales atractivos para la inversión extranjera que se ha incrementado notablemente en los últimos años.
Pero la creciente demanda de la compra de una o varias viviendas para destinarlas a alquiler turístico, y obtener con ello una buena rentabilidad, plantea a sus compradores una serie de cuestiones que merecen ser atendidas por expertos. En Imont Legal & Taxes, especialistas en Derecho Inmobiliario, resolvemos todas las dudas a continuación:
Apartamento turístico VS vivienda turística
La principal cuestión que se plantea el cliente es la diferencia entre apartamento turístico y vivienda turística y la posible compatibilidad de uso y disfrute por su parte.
Pues bien, en el caso de que el comprador posea un apartamento turístico, solo puede hacer un uso exclusivo de alquiler a corto plazo y no un uso residencial de la vivienda. En cambio, si la inversión se realiza sobre una vivienda turística, el propietario tiene derecho a hacer un uso residencial de la vivienda con posibilidad de alquiler a corto plazo. Además, en este caso, debe obedecer a los estatutos de la comunidad a la que pertenezca, así como a la ordenanza municipal sobre viviendas del municipio al que pertenezca la vivienda.
¿Cómo se gestiona una vivienda o apartamento turístico?
El inversor internacional cuenta con distintas posibilidades en lo que respecta a la gestión de su vivienda o apartamento turístico, así como en la cantidad que debe tributar para obtener la mejor rentabilidad. De esta forma, el propietario puede:
- Ceder o alquilar la vivienda directamente al consumidor.
- Arrendar la vivienda a una empresa tercera (gestora o inmobiliaria).
- Ceder la vivienda al inquilino a través de una inmobiliaria que le cobra al propietario por su intermediación o gestión
En el primer supuesto, se debe diferenciar si en el alquiler o cesión hay prestación de servicio hotelero o no. Pues de ello depende que la operación esté exenta de IVA o no. Si no lo está, el propietario debe emitir una factura con el IVA al tipo del 10 % (porcentaje actual aplicable a los servicios hoteleros).
¿Y si el propietario decide alquilar la vivienda a una empresa gestora o inmobiliaria? Esta opción resulta ser más compleja, ya que presenta dos actividades o relaciones jurídicas distintas: la primera, entre el propietario y la inmobiliaria – sujeta a un IVA del tipo del 21 % y en la que la gestora debe retener el 19 % del IRPF –; y la segunda, entre la gestora de inmuebles y el usuario final – se pueden dar dos supuestos con distinto tratamiento del IVA en función de si la inmobiliaria presta o no servicios hoteleros –.
Por último, si se cede la vivienda turística al inquilino a través de una inmobiliaria, es el propietario quien debe emitir al arrendatario una factura o recibo, lo que significa que es el propietario quien tiene una relación directa con el turista. Nuevamente, la operación estará exenta de IVA si se prestan o no servicios hoteleros. En este último supuesto, se debe aclarar que la empresa gestora es la encargada de buscar al inquilino y cobrar al propietario del inmueble por dichos servicios de intermediación. Esta comisión inmobiliaria genera la obligación de emitir una factura por parte de la gestora, repercutiendo el IVA al 21 %.
¿Qué requisitos fiscales supone el arrendamiento de viviendas turísticas en España?
En los últimos meses la Dirección General de Tributos ha establecido una serie de resoluciones que vinculan de manera directa la existencia de una actividad económica de arrendamiento de inmuebles con un establecimiento permanente en España.
No cabe duda que la inversión en el sector inmobiliaria en nuestro país sigue siendo uno de los vectores de crecimiento de la economía española y una de las opciones más atractivas de inversión para los inversores extranjeros. Ahora bien, la rentabilidad de los proyectos inmobiliaria está ligada, entre otros factores, a una fiscalidad eficiente y estable que ofrezca al inversor seguridad y tranquilidad.
Por tanto, en el caso de adquisición de viviendas turísticas para su alquiler, la forma en la que se lleva a cabo la inversión afecta de forma significativa en una mayor o menor rentabilidad.
En la práctica, muchos inversores extranjeros optan por constituir una o varias entidades españolas, encargadas de adquirir los inmuebles y ofrecerlos después en alquiler. En tal caso, dichas entidades quedan sujetas al Impuesto sobre Sociedades español. Otros, por su parte, son más proclives a realizar la inversión de manera directa; es decir, sin la previa constitución de una sociedad española. Dada esta situación, la tributación de las rentas derivadas de la actividad de arrendamiento es diferente en función de si el contribuyente dispone o no de un establecimiento permanente (EP) en España.
Los trámites jurídicos y fiscales en la adquisición de una vivienda turística pueden resultar complicados y costosos, pero se sobrellevan y resuelven mejor gracias a la ayuda de profesionales. En Imont Legal & Taxes, contamos con letrados especialistas en Derecho Inmobiliario Internacional, que conocen en profundidad estas cuestiones y le asesoran con total profesionalidad.
