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GARANTÍAS DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO DE VIVIENDAS DURANTE LA CONSTRUCCION. RECIENTE JURISPRUDENCIA DE NUESTRO TRIBUNAL SUPREMO SOBRE ESTA MATERIA.

La ley 57/1968 de 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ha sido recientemente derogada por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación en la nueva redacción dada a través de la Ley 20/2015, de 14 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Sin embargo esta ley 57/68 sigue rigiendo para las entregas a cuenta del precio de viviendas en construcción realizadas por compradores y cooperativistas antes de la entrada en vigor de esta ley 20/2015.

Dicha ley 57/68, a pesar de su corta extensión, ya que tiene únicamente seis artículos, ha dado lugar a mucha controversia jurídica en cuanto al alcance de la protecciónotorgada por esta ley a los compradores de vivienda cuando se produce el incumplimiento por parte del promotor, especialmente en los siguientes casos:

  • No existen pólizas generales de afianzamiento contratadas por el promotor  al amparo de la ley
  • Pese a existir una póliza de afianzamiento general o contrato de seguro contratado al amparo de la ley,  las cantidades entregadas a cuenta  no fueron ingresadas en “la cuenta” especial abierta a estos efectos
  • Supuestos en que no se han emitido pólizas de avales individuales para los compradores. 
  • Supuestos en los cuales la cuenta que el promotor abre en la entidad para que los compradores realicen las entregas a cuenta del precio es calificada como “cuenta ordinaria” por parte de la entidad bancaria.

Durante el año 2015 se han dictado, por parte del Pleno del Tribunal Supremo, cinco sentencias sobre este tema, donde se  viene a fijar la doctrina del alto tribunal  sobre el alcance del carácter tuitivo y protector de esta ley respecto a los consumidores.

En primer lugar, tenemos la  Sentencia del  Pleno del Tribunal Supremo (TS) de 13 de enero de 2015, que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir. No se puede imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial como condición de que queden garantizadas

La Sentencia, también del Pleno TS de 16 de enero de 2015, donde se analiza la naturaleza de la responsabilidad en que incurren las entidades bancarias al amparo de la ley 57/68, señalando que, al permitir que un promotor abra una cuenta para recibir cantidades a cuenta por parte de futuros compradores por parte de una entidad financiera sin asegurarse que se han cumplido las garantías establecidas por la ley,  dicha entidad bancaria se convierte en responsable ante dicho comprador. El  plazo para reclamar es de 15 años.   

La tercera sentencia es la Sentencia  del Pleno del TS  de  30 de abril de 2015, que  al igual que hicieron sentencias del año 2001 o 2004, insiste en la finalidad tuitiva o protectora de la ley respecto de las cantidades entregadas, con independencia de su ingreso en la cuenta especial de la entidad; pues el carácter imperativo de la Ley 57/68 se impone sobre lo pactado entre la promotora y la entidad avalista.

En cuarto lugar, está la Sentencia del TS de 23 de septiembre de 2015, que recoge la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual, en atención a la finalidad tuitiva de la norma, no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales, por tanto, la ausencia de los correspondiente avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la póliza colectiva.

Finalmente, hay que mencionar la reciente Sentencia del TS de 21 de diciembre de 2015, que sienta la siguiente doctrina Jurisprudencial: “En las compraventa de viviendas regidas por la ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

En Imont Legal Services llevamos varios años defendido a clientes frente a entidades bancarias en reclamación de las cantidades que fueron pagadas a cuenta del precio de viviendas que no les fueron entregadas; por ello realizamos un seguimiento constante de la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre esta materia, y es una gran satisfacción comprobar que la evolución de la misma ha confirmado nuestras pretensiones, y que no en vano el 100% de los casos que sobre la materia lleva nuestro despacho han terminado en una sentencia favorable a nuestros clientes.