Een goed advocatenkantoor hoort verwijzingen naar rechtspraak up-to-date te hebben. Dat wil zeggen, van de uitvoering van de wetgeving binnen hun respectieve bevoegdheidsgebieden, tot de allerhoogste gerechtshoven op nationaal niveau en op deelregeringsniveau.
Dat is namelijk het geval bij het termijn waarin de vorderingen verjaren of de gerechtelijke stappen die er genomen kunnen worden tegen de wanbetalers bij VVE’s. Dit is op 2 juni in de “Sala Segunda de lo civil” (tweede burgerlijke kamer) van het Spaanse Hoge Gerechtshof NUM 242/2020 bij vonnis vastgesteld. Zie hier een essentieel document wat gebruikt zou moeten worden bij een goed advocatenkantoor in Madrid, zoals ook in andere steden en plaatsen in Spanje.
Het probleem met wanbetalers bij de VVE’s en de vastgoedadvocaat
Het huidige verjaringstermijn van deze gerechtelijke vorderingen, iets waar belastingconsulten bij het vastgoedrecht rekening absoluut rekening mee moeten houden. Want het vastgestelde termijn is door het Spaanse Hoge Gerechtshof aanzienlijk verkort in vergelijking met voorheen.
Het doel van dit cassatie vonnis van het Spaans Hoge Gerechtshof was om een einde te maken aan de geschillen tussen arrondisementsrechtbanken, en verdeeldheid die de situatie onnodig verslechterde.
Hiervoor is het Spaanse burgerlijk wetboek geraadpleegd. En wel, in haar artikel 1966, paragraaf 3º, wordt eenduidig een termijn van 5 jaar vastgesteld waarna de vorderingen verjaren. In deze specifieke paragraaf wordt er verwezen naar de vordingen om bepaalde wettelijk verplichtigen na te leven.
De paragraaf luidt als volgt: «de eventuele andere betalingen die moeten per jaar of binnen kortere termijnen gedaan worden» Dat is wat men in het juridische lexicon verstaat onder open clausule. En het Spaanse Hoge Gerechtshof heeft opgevat dat de wettelijke verplichtingen van de leden van de VVE’s onder deze clausule vallen.
Het gaat om een jurisprudentiële uitlegging waarvan een goed advocatenkantoor gedetailleerde kennis moeten hebben. Voornamelijk bij advocatenkantoren die gespecialiseerd zijn in burger- en vastgoedrecht, als wel horizontaal onroerend goed.
Daarom dient een advocaat in Spanje niet meer dan 5 jaar te laten verstrijken vanaf de schuldvordering om deze te kunnen innen.
Bij internationaal vastgoedrecht en op het gebied van vergelijkend recht komt dit probleem van wanbetalers bij VVE’s heel vaak voor.
En in ons land, Spanje, kan een advocaat m.b.t. buitenlanders zich ook tegenover dit soort wanbetalingssituaties bij VVE’s gesteld zien.
Ook is het een zeer regelmatig terugkomende kwestie bij advocatenkantoren in regio’s met veel toerisme en huizenverkoop. Dus een advoctenkantoor in Alicante bijvoorbeeld wordt regelmatig confronteerd met dit soort zaken.
Hetzelfde geldt voor een advocatenkantoor aan de Costa Blanca, in Murcia etc.
De advocaat in vastgoedtransacties en de doctrine van het Spaanse Hoge Gerechtshof
Zoals we al hebben gezien, zelfs immigratie advocaten kunnen te maken krijgen met dit soort problemen. Maar ook moeten er rekening mee houden dat het Spaanse Hoge Gerechtshof verder gaat met het zich hierover uitspreken.
De doctrine is bij twee uitspraken in 2021opnieuw verkondigd. Eerst, bij de uitspraak 182/2021 van 30 maart en daarna bij de plenaire vergadering van de Spaanse burgerlijke kamer, S 01-11-2021, nº769/2021.
Aldus bevestigen deze uitspraken, die van wezenlijk belang zijn voor juridisch en belastingadvies op dit specifieke gebied, het volgende:
-Het gaat hierom te vermijden dat de VVE’s worden benadeeld door een ernstige opstappeling van schulden
-De inkorting van het verjaringstermijn kan gunstig zijn voor de rest van de mede-eigenaren van de VVE.
Goede, in VVE’s gespecialiseerde, juristen vinden om zo bij wanbetalers de verschuldige servicskosten te vorderen
Tot slot, wanneer u een advocatenkantoor als Imont Legal Services benadert voor kwesties m.b.t. wanbetaling bij VVE’s moet u het volgende in ogenschouw nemen:
-Het moeten juristen zijn die gespecialiseerd zin in burger- en vastgoedrecht en die grondige kennis hebben van horizontaal onroerend goed en van de doctrine van het Spaanse Hoge Gerechtshof. Ervaren advocaten zijn onmisbaar bij een kwalitateitsdienst.
-Het gaat hier om een advocatenkantoor in vastgoedrecht, met een solide loopbaan en ervaring wat betref dit soort problemen.
