Aankoop met vruchtgebruik: wat is het en waarin verschilt het van de beëindiging van mede-eigendom en schenking?

Wanneer u onroerend goed in Spanje koopt, zijn er verschillende juridische manieren om dit te doen. Drie van de meest voorkomende – en meest twijfelachtige – zijn de aankoop met vruchtgebruik, de schenking en de beëindiging van het mede-eigendom. Hoewel het om vergelijkbare transacties lijkt te gaan, heeft elk van deze transacties zeer verschillende juridische, fiscale en vermogensrechtelijke gevolgen.

Hieronder leggen we uit wat elk van deze transacties inhoudt en wat de belangrijkste verschillen zijn. Houd er rekening mee dat sommige van deze punten algemeen zijn en dat in elk geval tussen beide partijen kan worden onderhandeld om tot een akkoord te komen.

 

Wat is aankoop met vruchtgebruik?

De aankoop met vruchtgebruik stelt een persoon (de vruchtgebruiker) in staat om de woning levenslang te gebruiken en ervan te genieten, ook al heeft hij niet het volledige eigendomsrecht.

Een onroerend goed bestaat uit drie fundamentele elementen:

• Gebruik
• Genot (inclusief het ontvangen van inkomsten, bijvoorbeeld uit huur)
• Naakte eigendom (het eigendomsrecht zonder gebruik en genot)

Als alle drie de elementen aanwezig zijn, spreken we van volledig eigendom.

Bij aankoop met vruchtgebruik behoudt de vruchtgebruiker het gebruik en genot van het onroerend goed, terwijl een of meer andere eigenaren het naakte eigendom bezitten.

Belangrijkste aspecten van vruchtgebruik

• Als de woning wordt verhuurd, ontvangt de vruchtgebruiker doorgaans de huurinkomsten, hoewel dit kan worden overeengekomen.
• Bij de verkoop van een woning aan een derde moet de vruchtgebruiker ook zijn recht afstaan, anders wordt bij de verkoop niet het volledige eigendomsrecht overgedragen.
• Dit is gebruikelijk in gevallen van weduwschap, om de bescherming van de langstlevende echtgenoot te waarborgen.
• In de akte moet duidelijk worden vermeld wie de vruchtgebruiker is en wat de waarde van het vruchtgebruik is.
• De vruchtgebruiker moet de verwerving van zijn rechten ondertekenen.

Wie betaalt de kosten?

Over het algemeen moet de vruchtgebruiker  de kosten voor nutsvoorzieningen en onderhoud betalen. Het is altijd raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen.

Belastingheffing op vruchtgebruik

De waarde van het vruchtgebruik wordt berekend aan de hand van de volgende formule:
89 – leeftijd van de vruchtgebruiker, met een minimum van 10% en een maximum van 70%.

 

De schenking van een woning: wanneer wordt deze gebruikt?

Een schenking is een kosteloze overdracht: degene die de woning ontvangt, betaalt niet voor de woning, maar alleen de bijbehorende belastingen.

Belangrijkste kenmerken

• Er wordt successierechten en schenkingsrechten betaald.
• Familieleden in de eerste en tweede graad genieten een korting van 99% (afhankelijk van de autonome gemeenschap).
• Het volledige eigendomsrecht wordt overgedragen.
• De schenking moet worden geformaliseerd bij een notaris, aangezien het een onafhankelijke rechtshandeling betreft.
• Zodra de overdracht is aanvaard, begint de nieuwe eigenaar de belastingen op het onroerend goed te betalen.

 

Beëindiging van mede-eigendom

Hoe werkt het

De beëindiging van mede-eigendom wordt gebruikt wanneer er meerdere mede-eigenaren van een onroerend goed zijn en een van hen het geheel wil overnemen. Het is geen koop-verkoop als zodanig, maar lijkt er in de praktijk wel op.

Wat houdt het in

• Een eigenaar koopt het proportionele deel van het onroerend goed van de anderen.
• Dit kan alleen tussen de huidige eigenaren.
• Er moet meer dan één eigenaar zijn.
• De transactie is voltooid wanneer er nog maar één eigenaar overblijft, waardoor de mede-eigendom wordt beëindigd.
• Het onroerend goed komt volledig op naam van de koper te staan.

Belastingen

De beëindiging van het mede-eigendom wordt belast tegen 1,5% voor juridische akten (AJD) (het tarief kan per gemeenschap verschillen).

 

Belangrijkste verschillen tussen vruchtgebruik, schenking en beëindiging van mede-eigendom

Transactie	Wat wordt overgedragen?	Is het gratis?	Wie gebruikt de woning?	Belastingen
Aankoop met vruchtgebruik	Gebruik en genot (vruchtgebruiker) / Naakte eigendom (andere eigenaar)	Nee	De vruchtgebruiker	Afhankelijk van de transactie en de waardering van het vruchtgebruik
Schenking	Volledig eigendom	Ja	De nieuwe eigenaar	Erfenissen en schenkingen (met gezinsbonussen)
Beëindiging van mede-eigendom	Eigendomspercentage tussen mede-eigenaren	Nee	De nieuwe eigenaar	AJD 1,5%

 

Conclusie

De aankoop met vruchtgebruik, de schenking en de beëindiging van het mede-eigendom zijn geldige opties om het eigendom van een onroerend goed te beheren, maar elk heeft zeer verschillende juridische en fiscale implicaties. De keuze van de meest geschikte optie hangt af van de gezinssituatie, de vermogensbelangen en de langetermijndoelstellingen.

Als u advies nodig heeft, kunnen wij bij Imont Legal & Taxes u helpen om de beste optie te bepalen en het hele proces veilig en efficiënt te regelen.