“MORTGAGE GROUND CLAUSE” (MINIMUM INTEREST RATE): CAN I CLAIM MONEY BACK FROM MY BANK?

Initially, the Spanish Supreme Court declared the nullity of the so called “ground clause” (pre-established minimum interest rate) in mortgage loans in its ruling on the 9th of May 2013. However, it also established that not all “ground clauses” were automatically null, but only those which were deemed abusive due to a lack of transparency from insufficient information to the consumer. Furthermore, the sentence, having declared the “ground clause” as abusive, only limited the obligation for the banks to the repayment of the wrongfully charged interests from the date of the ruling onwards, ie 9th of May 2013.

Recently, the Court of Justice of the European Union (CJUE) also issued a ruling on this matter, dated 21st of December 2016, in which it declared the obligation of the financial entities to proceed with the refund of the total excess amount paid by the consumers who had a “ground clause” stipulated in their mortgage. Said obligation, as stated by the Court, cannot be subject to a limited retroactivity, as previously ruled by the Spanish Supreme Court, due to this leading to an incomplete and insufficient protection to the consumers.

Based on this ruling, it would seem reasonable for every person who has a mortgage in Spain to check if his/her mortgage contains a “ground clause” and if so, if they would have sufficient legal basis to claim the reimbursement of the aforementioned excess costs.

But firstly: what is a “ground clause”? A “ground clause” is described as a condition included in some variable-interest rate mortgage loans that limits the lowest amount of the Euribor fluctuations, on which monthly interest payments are calculated. This clause establishes the minimum amount of interest rate to be paid, hence when interest rates fall, it gives way to financial loss to the consumer, who is forced to pay more money in concept of interest each month.

Another factor to take into consideration would be if all these clauses were to be considered as illegal. The short answer is no, however we must take into consideration the aforementioned precedent set by the Spanish Supreme Court, in which it states that for the ““ground clause” to be considered illegal, it must be abusive in nature, due to lack of transparency and insufficient information to the consumer.

IMONT LEGAL SERVICES offers its clients a free analysis of their mortgage agreement, in which our specialist lawyers will examine if their loan contains a “ground clause” and if so, if there is legal basis for it to be deemed abusive, as well as a calculation of the amount of interest that can be claimed back from the lending financial institution.

Once confirmed the existence of an abusive “ground clause” and the claimable amount, we will determine the best possible legal action against your bank, based on each specific situation, both judicially and extra-judicially.

If you believe to be affected by the “ground clause”, please feel free to contact us to study your case.

THE PLUSVALÍA TAX DECLARED UNCONSTITUTIONAL BY THE SPANISH LAW, IN CASE YOU SELL YOUR PROPERTY AT A LOSS

Constitutional Court Judgment of February 16, 2017 rules that this plusvalía tax works against the Spanish Constitution in those cases where there has been no increase in land value at the time of the transfer, which means that the vendor would sell the property at a loss. It is a true fact that the ruling concerns only a legal provision of the Basque Country (Guipúzcoa) but this legal provision is a copy of the national Government regulation that applies to the same cases, therefore we must assume that this national Government regulation is also affected.

The general nature of this tax is not against the constitution as such. However, the tax can be against the Constitution in situations when there is a non-existence of increased land value at the time of the ownership transfer. Therefore, IMONTLEGAL SERVICES, S. L. will offer you advice and assistance on how to file a legal challenge with concern to the plusvalía tax, if you sold your property during the last four years or if you are planning to sell Spanish property and provided there has been a lack of increase in its land value.

How do I reclaim overpaid tax?

The procedure to reclaim overpaid tax starts with a written letter sent to Town Hall which had the property taxed, with a claim for the plusvalía tax to be paid back to you. If the Town Hall does not answer or if the Town Hall´s answer is negative, an appeal can be made, called “recurso de reposición”. Subsequently, another appeal can be made at the Spanish Court (Tribunal Económico-Administrativo) called “reclamación económico-administrativa”.

After these steps have been taken within the frame of Town Hall Administration, a legal claim can be made by judicial means. Through a Court Claim at the competent Supreme Court of Justice called “recurso contencioso-administrativo” possibilities for a successful outcome increase considerably.

Before making a legal claim by judicial means it is advisable to take all possible assumptions into account. It should be remembered that we are dealing with an administrative matter concerning the payment of taxes. Therefore, the non-payment of the tax is by no means to be recommended, as the Administration has the judicial power to charge penalty for unpaid taxes. And it is the Court that has to decide whether overpaid tax shall be returned.

Feel free to contact us any time, by calling or mailing us. We will be pleased to study your individual case and see what we can do for you. We will also be able to give you a price estimate for the legal procedure.

LA PLUSVALÍA MUNICIPAL ES INCONSTITUCIONAL CUANDO SE VENDE CON PÉRDIDAS.

La reciente Sentencia del Tribunal Constitucional, de 16 de febrero de 2017, declara que este impuesto de plusvalía es inconstitucional en aquellos supuestos en los que no hay un aumento de valor del terreno al momento de la transmisión, o lo que es lo mismo la venta de la vivienda supone una pérdida patrimonial para el vendedor. Es cierto que la sentencia se refiere especialmente a una norma del País Vasco (Guipúzcoa), pero la misma es copia de la normativa estatal en la materia, por lo que entendemos que afectaría también a esta.

El impuesto no es, con carácter general, inconstitucional, pero sí que puede llegar a serlo en aquellos supuestos en los que no se presenta aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Por ello si en los últimos cuatro años ha vendido su inmueble o está pensando en venderlo, en IMONT LEGAL SERVICES, S.L., ofrecemos a nuestros clientes asesoramiento con respecto a la posible impugnación del pago de plusvalía, siempre y cuando el valor del mismo no haya experimentado un incremento.

El procedimiento de reclamación se inicia mediante un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos, ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto. Si el Ayuntamiento no responde o su respuesta es negativa, cabe interponer primero un denominado recurso de reposición y posteriormente una reclamación económica-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo municipal correspondiente.

Con estos recursos termina la vía administrativa y se inicia la vía judicial, donde se incrementan las posibilidades de obtener un resultado satisfactoria, interponiendo recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente.

Antes de iniciar la vía judicial, resulta aconsejable valorar cada supuesto, recuerde que al ser materia administrativa, relativa al pago de impuestos, en ningún caso es aconsejable el imagino de la liquidación, ya que la administración tiene potestad de asegurarse su pago con recargos, siendo en sede judicial en la que se determinará la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas.

Póngase en contacto con nosotros, en los teléfonos referenciados, y estudiaremos su asunto de forma individualizada, ofreciéndole presupuesto.

CLAUSULAS SUELO: ¿PUEDO RECLAMAR A MI BANCO?

Inicialmente, el  Tribunal Supremo español, en sentencia de 9 de mayo de 2013, declaró la nulidad de las clausulas suelo en los préstamos hipotecarios, pero no en todos los casos, sino únicamente se consideraban abusivas en aquellos en los que se hubiese producido una falta de transparencia y falta de información suficiente al consumidor. Además la sentencia, una vez declarada la cláusula suelo como abusiva, limitaba la obligación del banco de devolver los intereses indebidos a fecha de dicha sentencia, es decir el día 9 de mayo de 2013.

Recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencia de fecha 21 de diciembre de 2016, se ha pronunciado al respecto, declarando la obligación de las entidades bancarias de proceder a la devolución total del dinero abonado de más por los consumidores que tenían una cláusula suelo en su hipoteca y no solo lo generado a partir del 9 de mayo de 2013, rechazando que se pueda aplicar una retroactividad limitada en el tiempo, porque tal limitación da lugar a una protección incompleta e insuficiente de los consumidores.

A raíz de estas sentencias es lógico que todas las personas que tengan una hipoteca en España se planteen si su hipoteca contiene una “cláusula suelo” y si ellos pueden reclamar.

Pero, para empezar, ¿qué es un clausula suelo?  Se estipula como una condición que se incluye en algunos préstamos hipotecarios con interés variable y que impide a los clientes beneficiarse de las caídas del euríbor en la cuota que pagan cada mes. Esta cláusula establece un tipo de interés mínimo a pagar cuando los tipos de interés se reducen, ocasionando un perjuicio económico al cliente que se ve obligado a pagar dinero de más cada mes. Por esto es importante eliminar las clausulas suelo de las hipotecas y reclamar lo pagado de más en base a ellas.

Otra cuestión que nos debemos plantear es ¿son ilegales todas las clausulas suelo? y la respuesta debe ser negativa, pues recordemos que el Tribunal Supremo declara la nulidad de estas cláusulas cuando tengan un carácter abusivo por haberse  producido una falta de  transparencia y falta de información suficiente al consumidor.

Imont Legal Services ofrece a todos los clientes el estudio gratuito sobre sus hipotecas, donde nuestros abogados analizarán si existe una cláusula suelo y si la misma puede tener la condición de abusiva y, en esos supuestos, le facilitarán el cálculo de las cantidades cobradas de más que tendría derecho a reclamar a la entidad bancaria.

Una vez confirmada la existencia de una clausula suelo abusiva y de las cantidades reclamables, le facilitamos un estudio de la mejor vía para proceder a la reclamación  a la entidad financiera de dichas cantidades en su caso concreto, ofreciendo asistencia jurídica, tanto en la vía judicial como en la vía extrajudicial, con el objetivo final de eliminar la cláusula suelo y recuperar la cantidad cobrada indebidamente.

Si cree que puede estar afectado por una clausula suelo,  póngase en contacto con nuestros abogados a fin estudiar su caso concreto.

UN JUEZ CONDENA A UNA ENTIDAD BANCARIA A DEVOLVER SUS APORTACIONES A SOCIOS DE LA COOPERATIVA MELCO XXI

Después de varios años de litigio, finalmente IMONT LEGAL SERVICES ha logrado obtener una importante sentencia estimatoria contra los bancos (en este caso contra la Caixa).

Esta sentencia contiene unos razonamientos jurídicos muy favorables para los socios cooperativistas que hicieron sus aportaciones a la cooperativa MELCO a través de esta entidad, y aunque la sentencia todavía no es firme, la fundamentación del juez de primera instancia genera unas expectativas de éxito muy grandes.

IMONT LEGAL SERVICES quiere dar las gracias a todos los socios que desde hace años han confiado en este despacho para defender la devolución de sus aportaciones a la cooperativa Melco XXI-Balcón de Colmenar y aprovechar para informar de que los argumentos de esta sentencia servirán, no sólo a los socios que han participado en esta demanda, sino que sus consecuencias favorables se podrán hacer extensivas a los procedimientos contra otras entidades bancarias que en estos momentos tenemos en curso, así como para nuevos procedimientos que se pudieran iniciar a instancias de socios que todavía no han dado el paso de demandar para lograr la recuperación de las cantidades entregadas a la cooperativa para una vivienda que nunca se les entregó.

Con esta sentencia, las posibilidades de recuperar nuestro dinero y que se haga justicia cada vez son más reales.

Os adjuntamos la sentencia, recordándoos que nuestro despacho está a vuestra disposición para cualquier consulta que queráis realizarnos.

Leer sentencia Caixa 

Un saludo.

WHAT DOES “BREXIT” MEAN FOR UK CITIZENS LIVING OR PLANNING TO LIVE IN SPAIN?

Last week the people of the United Kingdom voted by a margin of 51,9 % to 48,9% to leave the European Union. This decision has given way to a wave of uncertainty that is reflected in the financial markets worldwide. However we would like to clear some of the misconceptions that people may have regarding their life in Spain from this point onward. First of all the referendum celebrated on the 23rd of June is a democratic exercise that is non-binding in nature, hence the decision needs now to be voted by Parliament. However Prime Minister David Cameron has assured that the result is non reversible, and that there won’t be a second referendum. Secondly though the exit procedure of a member state is untested, the Lisbon Treaty provides a mechanism, enclaved under its article 50, through which it must be done. Said article in its third paragraph states that “the [European] Treaties shall cease to apply to the State in question from the date of entry into force of the withdrawal agreement or, failing that, two years after the notification referred to in paragraph 2, unless the European Council … unanimously decides to extend this period.” Therefore until the United Kingdom and the European Union negotiate an exit agreement, EU Treaties are still aplicable, thus maintaining the current arrangements. this has also been reiterated by the Prime Minister as well as Boris Johnson and several other heads of states of European Countries, including Spain where President Mariano Rajoy assured that British citizens living in Spain would maintain their right to live, work, welfare and benefits in Spain for the foreseeable future. Finally it is widely agreed upon by experts in the matter, and reiterated as well by politicians in the UK, that even if the United Kingdom completely separates from the European Union and becomes a member state, that the European and UK citizens already living both in the UK and in Europe respectively would automatically be granted permanent residence and that their rights would be essentially unaffected. In conclusion in light of all of the facts we believe that there is no immediate risk to any citizen of the United Kingdom who wants to move to Spain, and may continue doing so without any impediment. Following this post we will post the links to all of the articles and videos containing the previously stated information, and will continue to post any further information that may be relevant to our clients. If you have any specific concerns or questions, or would like to further discuss you’re personal situation, please do not hesitate to email us at: info@imontlegal.com or call us at: +34 968195045.

https://www.lasexta.com/noticias/internacional/mariano-rajoy-tras-el-brexit-quiero-trasmitir-serenidad-y-tranquilidad-a-todos-los-espanoles_20160624576ce6306584a88907b5681b.html

https://www.bloomberg.com/news/videos/2016-06-27/cameron-brexit-means-adjustments-within-u-k-economy

THE SPAIN PROPERTY SHOW 2016 (MANCHESTER) – IMONT PRESENTATION

Attached you can find the presentation that the IMONT Team did during the recent “The Spain Property Show, 2016”, held in Manchester on 14-15 May, 2016:

Download:

https://imontlegal.com/wp-content/uploads/2019/07/manchester-imont.pdf

BANK GUARANTEES FOR DOWN PAYMENTS MADE ON DWELLINGS DURING CONSTRUCTION. RECENT SUPREME COURT OF SPAIN RULING ON THIS MATTER.

Act 57/1968 of 27 July, on the receipt of sums of money prior to the construction of off-plan properties has recently been repealed by the new Act 20/2015 of 14th June, although Act 57/1968 is still applicable to the down payments for off-plan purchases made before the new Act 20/2015 came into effect. 

Act 57/1968 consists of only six articles because the additional seventh article was eventually repealed. Despite its short length, this act has become a subject of widespread legal controversy due to its scope regarding the protection of purchasers of off-plan dwellings against a breach of the sales agreement by the developer. This is particularly true on the following cases:

·         The developer has not taken out a general bank guarantee certificate pursuant to the provisions of the law.

·         Despite the fact that a general bank guarantee certificate or an insurance contract has been taken out pursuant to the provisions of the law, the down payments made have not been duly deposited in the ‘special’ account opened for that purpose.

·         Purchasers have not been granted individual bank guarantee certificates. 

·         The developer opened a bank account to deposit the down payments but the bank qualifies that account as an ‘ordinary’ account.

Throughout 2015, the Plenum of the Supreme Court of Spain made five rulings on this matter, thereby establishing case law on the scope of the protective nature of the aforementioned act with regard to consumers.

In first place, we have the ruling made by the Plenum of the Supreme Court on 13th January, 2015, which sets forth the legal principles by which the obligation to deposit advance payments made by purchasers in the ‘special’ account opened by the developer is the sole responsibility of said developer and/or seller. Purchasers may not be forced to deposit advance payments in a ‘special’ account in order for them to be considered guaranteed.

The second ruling, made by the Plenum of the Supreme Court of Spain on 16th January, 2015, analyses the nature of the banks’ responsibility under the protection of Act 57/68. That is, when a developer is allowed to open an account for the receipt of advanced payments made by potential purchasers or by financial entities without ensuring that the guarantees established by the aforementioned Act are met, then the corresponding bank shall be liable to said purchasers. The deadline for claiming said amounts is 15 years.  

The third ruling was made by the Plenum of the Supreme Court of Spain on 30th April, 2015. As already established in the 2001 or 2004 rulings, the aforementioned act is of a protective nature for advance payments whether they have been deposited in the entity’s ‘special’ account or not, since the imperative nature of Act 57/68 enforces the agreement between the developer and the insurer.

The fourth ruling made by the Supreme Court of Spain on 23rd September, 2015 sets forth the legal principles according to which, in consideration of the protective nature of the aforementioned Act, purchasers that have made advance payments shall not be liable for the grossly negligent or willful conduct of the developer when failing to request individual bank guarantee certificates. Therefore, the absence of corresponding individual bank guarantee certificates shall not alter the obligation to refund advance payments, plus accrued interests, to purchasers who signed a sales agreement and deposited said amounts, under the protection of the group policy.

Finally, the recent ruling made by the Supreme Court on 21st December, 2015 that sets legal doctrine in the following cases: “for all purchases made under the provisions of Act 57/1968, when the bank accepts and deposits down payments from buyers to a promoters´ account without requiring the opening of a ‘special’ account and the issuance of the prescribed legal guarantees, the bank will also be liable for the reimbursement of the down payments amount to the buyers”

Our law firm, Imont Legal Services, has been, for  many years, defending buyers against banks and financial entities for the claims on the reimbursement of down payments made for off-plan dwellings that were not covered by the corresponding bank guarantees. For that reason, we continuously monitor all the Supreme Court rulings in that regards, confirming that they have been favorable to our clients´ interests in all cases and that our success rate on this subject is 100%.

GARANTÍAS DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO DE VIVIENDAS DURANTE LA CONSTRUCCION. RECIENTE JURISPRUDENCIA DE NUESTRO TRIBUNAL SUPREMO SOBRE ESTA MATERIA.

La ley 57/1968 de 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ha sido recientemente derogada por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación en la nueva redacción dada a través de la Ley 20/2015, de 14 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Sin embargo esta ley 57/68 sigue rigiendo para las entregas a cuenta del precio de viviendas en construcción realizadas por compradores y cooperativistas antes de la entrada en vigor de esta ley 20/2015.

Dicha ley 57/68, a pesar de su corta extensión, ya que tiene únicamente seis artículos, ha dado lugar a mucha controversia jurídica en cuanto al alcance de la protecciónotorgada por esta ley a los compradores de vivienda cuando se produce el incumplimiento por parte del promotor, especialmente en los siguientes casos:

  • No existen pólizas generales de afianzamiento contratadas por el promotor  al amparo de la ley
  • Pese a existir una póliza de afianzamiento general o contrato de seguro contratado al amparo de la ley,  las cantidades entregadas a cuenta  no fueron ingresadas en “la cuenta” especial abierta a estos efectos
  • Supuestos en que no se han emitido pólizas de avales individuales para los compradores. 
  • Supuestos en los cuales la cuenta que el promotor abre en la entidad para que los compradores realicen las entregas a cuenta del precio es calificada como “cuenta ordinaria” por parte de la entidad bancaria.

Durante el año 2015 se han dictado, por parte del Pleno del Tribunal Supremo, cinco sentencias sobre este tema, donde se  viene a fijar la doctrina del alto tribunal  sobre el alcance del carácter tuitivo y protector de esta ley respecto a los consumidores.

En primer lugar, tenemos la  Sentencia del  Pleno del Tribunal Supremo (TS) de 13 de enero de 2015, que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir. No se puede imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial como condición de que queden garantizadas

La Sentencia, también del Pleno TS de 16 de enero de 2015, donde se analiza la naturaleza de la responsabilidad en que incurren las entidades bancarias al amparo de la ley 57/68, señalando que, al permitir que un promotor abra una cuenta para recibir cantidades a cuenta por parte de futuros compradores por parte de una entidad financiera sin asegurarse que se han cumplido las garantías establecidas por la ley,  dicha entidad bancaria se convierte en responsable ante dicho comprador. El  plazo para reclamar es de 15 años.   

La tercera sentencia es la Sentencia  del Pleno del TS  de  30 de abril de 2015, que  al igual que hicieron sentencias del año 2001 o 2004, insiste en la finalidad tuitiva o protectora de la ley respecto de las cantidades entregadas, con independencia de su ingreso en la cuenta especial de la entidad; pues el carácter imperativo de la Ley 57/68 se impone sobre lo pactado entre la promotora y la entidad avalista.

En cuarto lugar, está la Sentencia del TS de 23 de septiembre de 2015, que recoge la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual, en atención a la finalidad tuitiva de la norma, no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales, por tanto, la ausencia de los correspondiente avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la póliza colectiva.

Finalmente, hay que mencionar la reciente Sentencia del TS de 21 de diciembre de 2015, que sienta la siguiente doctrina Jurisprudencial: “En las compraventa de viviendas regidas por la ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

En Imont Legal Services llevamos varios años defendido a clientes frente a entidades bancarias en reclamación de las cantidades que fueron pagadas a cuenta del precio de viviendas que no les fueron entregadas; por ello realizamos un seguimiento constante de la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre esta materia, y es una gran satisfacción comprobar que la evolución de la misma ha confirmado nuestras pretensiones, y que no en vano el 100% de los casos que sobre la materia lleva nuestro despacho han terminado en una sentencia favorable a nuestros clientes.