VIVIENDAS VACACIONALES EN LA REGION DE MURCIA

Muchas comunidades autónomas españolas se han visto obligadas a regular la explotación de los apartamentos turísticos y alojamientos vacacionales por la presión que ejercen los dirigentes de los hoteles, campings y alojamientos rurales. Estos establecimientos se quejan de que las viviendas de alquiler a corto plazo no asumen las mismas obligaciones y cargas fiscales que los sectores que ya están regulados.

En Murcia existen una serie de Decretos y Leyes que regulan los apartamentos turísticos, sin embargo no queda claro que dentro de dicha regulación se puedan incluir las viviendas ofertadas por particulares a través de portales de internet y otros medios de publicidad.

Estas leyes son; el Decreto 75/2005 por el que se regulan los apartamentos turísticos y alojamientos vacacionales, la Ley de Turismo de la Región de Murcia de 2013 y una Ley de febrero de 2017 de medidas urgentes para la reactivación de la actividad empresarial. Así mismo existe un proyecto de Decreto para regular las viviendas de uso turístico de la Región de Murcia.

Tras un detenido análisis por parte de los abogados de Imont Legal Services, nosotros consideramos que la normativa vigente sobre la materia aplicable en la Región de Murcia no es suficiente para obligar a los propietarios particulares a registrar el alquiler de sus viviendas con el fin vacacional que se hace a través de portales virtuales, como AirBnb, Howeaway… Dicha conclusión se basa en las siguientes observaciones;

En primer lugar, las propias definiciones de apartamentos jurídicos y de alojamientos vacacionales proporcionadas por el Decreto 75/2005 de 24 de junio aluden a un carácter empresarial o profesional en la cesión de estas viviendas, lo cual entendemos que nos lleva a excluir de su ámbito al particular que ofrece su vivienda en portales de internet u otras formas de publicidad. Efectivamente, en el Decreto de 2005 se define el apartamento turístico como un bloque de apartamentos o conjunto de villas, ofrecidos empresarialmente en alquiler de modo habitual y dotados de servicios, y define los alojamientos vacacionales como unidades aisladas de apartamentos, bungalows, villas, chales y similares ofrecidos en régimen de alquiler por las empresas explotadoras, que son personas físicas o jurídicas que se dedican de forma habitual y profesional a la cesión turística de estas viviendas. Es decir, en ambos supuestos se alude a un carácter empresarial o profesional en la cesión de uso para usos vacacionales.

Estas empresas explotadoras tienen la obligación de comunicar el inicio de su actividad a la Consejería de Turismo con carácter previo. Los apartamentos se clasificaran en lujo, primera, segunda o tercera y será obligatoria la existencia de una oficina abierta al público, libro de inspección, hojas de reclamaciones, seguro de responsabilidad civil, libro de registro, placa identificativa, caja fuerte y un responsable.

Durante muchos años está fue la única norma existente sobre la materia en la Región de Murcia, pero en el año 2013 se publicó la Ley 12/2013 de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia que, según su preámbulo, nace de la colaboración entre las empresas turísticas y la Administración pública regional. Esta ley define qué se entiende por empresas turísticas, por alojamientos turísticos y por apartamentos turísticos; además de fijar las multas en caso de incumplimiento de la ley.

En cuanto a las empresas turísticas, las mismas se definen en esta ley como las personas físicas o jurídicas que debidamente acreditadas, de manera profesional, habitual y mediante precio, se dedican a la realización de una actividad turística o presentación de algún servicio turístico. Estas empresas turísticas deberán presentar la Declaración Responsable de Clasificación Turística y pertenecer al Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia, exhibir información sobre los servicios ofrecidos, disponer de hojas de reclamaciones, emitir facturas o similar y también contratar un seguro de responsabilidad civil.

Por su parte los alojamientos turísticos son, según la ley, establecimientos abiertos al público en general, dedicado de manera habitual a proporcionar hospedaje temporal mediante precio, con o sin prestación de servicios complementarios. Dentro de los alojamientos turísticos se encuentran los hoteles, campings, apartamentos turísticos, alojamientos rurales, albergues, y otros. Los apartamentos turísticos se definen como unidades alojativas ofrecidas empresarialmente en alquiler de modo habitual y debidamente dotadas de mobiliario, instalaciones, servicios y equipos para su inmediata ocupación temporal por motivos vacacionales o de ocio, cumpliendo los requisitos que se determinen.

Nuevamente podemos observar que las nociones aportadas por la ley, tanto para las empresas turísticas como para los apartamentos turísticos, y en especial el carácter empresarial y profesional antes mencionado, nos llevarían a excluir de su ámbito a los particulares que de forma privada deseen alquilar su vivienda para uso turístico, a los cuales, por tanto, no se les debería aplicar el régimen de sanciones que establece la Ley.

Efectivamente, la Ley de Turismo de la Región de Murcia define como infracción grave el operar como empresa turística sin estar registrado, y establece como sanción una multa entre 1.000 y 10.000 euros. En la determinación del importe de la multa se tendrán en cuenta circunstancias tales como el beneficio obtenido, la situación económica del infractor, la reincidencia, la subsanación e incluso la reparación voluntaria de los daños.

Recientemente, en febrero de 2017 ha visto la luz una nueva norma legal que afecta a esta materia, la Ley 2/2017, de 13 de febrero, de medidas urgentes para la reactivación de la actividad empresarial y del empleo a través de la liberalización y de la supresión de cargas burocráticas, la cual ha modificado dos artículos de la Ley de Turismo de la Región de Murcia con el objetivo de eliminar la referencia a un necesario carácter profesional de las nociones de empresa turística y apartamento turísticos.

Esta sutil modificación está siendo utilizada por parte de la Consejería de Turismo para exigir a los particulares la declaración de la actividad y la inscripción en el Registro de Actividades y Empresas Turísticas de la Región de Murcia, sin embargo existen serias dudas jurídicas sobre si estas modificaciones son suficientes o, tal y como este despacho lo entiende, se hace necesario realizar una modificación más profunda de la materia para aplicar la Ley de Turismo a  las viviendas alquiladas para fines vacaciones por parte de sus dueños.

En apoyo de esta teoría hemos de decir que en la actualidad existe un proyecto de Decreto para regular las viviendas de uso turístico de la Región de Murcia, que de forma expresa sí que establece la obligación de registrarse a aquellos propietarios o gestores que ofrezcan viviendas para usos vacacionales mediante portales de internet u otras formas de oferta comercial. Estas viviendas se clasificarán en una categoría única y podrán ser explotadas por el propietario o por una empresa gestora pero, en cualquier caso, será necesario registrarse e incluir el número de registro en toda la publicidad, además de tener suscrito un seguro de responsabilidad civil de al menos 500.000 euros, así como la existencia de un responsable cuyo número se dará a los usuarios para asegurar el mantenimiento, el llevar un control de entrada y salida de usuarios, la existencia de hojas de reclamaciones en español e inglés y el emitir facturas o documentos sustitutivos legalmente establecidos. Este proyecto de Decreto somete estas viviendas al régimen disciplinario de la Ley de Turismo, pero da un plazo de seis meses a los propietarios de las viviendas para ponerse al día en el cumplimiento de la ley.

En virtud de toda esta normativa, entendemos que actualmente y hasta que no se apruebe el Proyecto de Decreto por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la región de Murcia, los particulares que oferten sus vivienda en internet no están obligados a registrarse y cumplir con los requisitos específicos de las normas vigentes sobre apartamentos turísticos. No obstante, siendo claro el objetivo de la Consejería de Murcia de regularizar y llevar un control del alquiler de estas viviendas, creemos conveniente adelantar lo que, tarde o temprano, será obligatorio para todos los propietarios de estas viviendas y en base a ello ponemos nuestros servicios a disposición de aquellos clientes que siendo titulares de una vivienda en la Región de Murcia, la ofrezcan en alquiler vacacional y deseen proceder a su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia.