es(+34) 968 19 50 45
·
info@imontlegal.com
·
Mon - Fri 09:00-14:00
Contact Us
es(+34) 968 19 50 45
·
info@imontlegal.com
·
Mon - Fri 09:00-14:00
Contact Us

Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda que impactan en propietarios, agencias e inquilinos

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha sido aprobada definitivamente en el Pleno del Senado, tras recibir el visto bueno en el Congreso de los Diputados a finales del pasado mes de abril.

La nueva Ley de Vivienda en España establece, entre otras medidas, el límite a los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas, elimina el IPC y crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, regula los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible, crea nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías.

A partir del 26 de mayo de 2023, tras su publicación en el BOE, algunas medidas han entrado ya en vigor y otras tendrán que esperar a los informes de las Comunidades Autónomas y ayuntamientos para poder aplicarse, entre ellas, el tope a las rentas de los alquileres, al estar supeditada a que las CCAA declaren zonas tensionadas de precios.

En este artículo, Imont Legal & Taxes repasa las medidas más destacadas que trae consigo esta nueva Ley de Vivienda, y que pueden tener gran impacto en propietarios,  agencias inmobiliarias y en los inquilinos.

1. DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR Y ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO

  • Definición de gran tenedor

La ley mantiene la actual definición de gran tenedor como  la “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, acotándose en el texto de la Ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial”.

Pero la ley añade la siguiente matización por la cual en entornos de mercado residencial tensionado, podrá considerarse como gran tenedor al  titular de  5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos, cuando así sea declarado y motivado por la Comunidad Autónoma correspondiente.

  • Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

La ley permite que las Administraciones competentes en materia de vivienda puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado “a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales”.

Así, serán las Administraciones competentes las encargadas de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, si se cumple uno de los siguientes requisitos:

  • Que el pago de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad familiar que convive en la vivienda, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado una subida de más de 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC) en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado residencial tensionado.

Las Administraciones Públicas podrán mantener la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, durante un máximo de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente, en caso de que las circunstancias subsistan.

2. PRINCIPALES MODIFICACIONES DE LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU)

La nueva Ley de Vivienda en su Disposición final Primera modifica los siguientes artículos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • Artículo 10. Prórroga del contrato.
  • Artículo 17. Determinación de la renta.
  • Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

Además, añade dos disposiciones adicionales: 

  • Disposición adicional undécima sobre el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
  • Disposición transitoria séptima sobre la aplicación de las medidas en zonas tensionadas

A continuación explicamos cada una de ellas:

  • Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)  establecía una prórroga obligatoria o tácita del contrato de alquiler que se mantiene y en virtud del cual el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento por plazos anuales, con un periodo máximo de tres años, una vez concluido el plazo inicial de 5 (para pequeños propietarios) o de 7 años (para grandes tenedores).

La nueva ley de vivienda establece una posibilidad de prórroga extraordinaria que podrá solicitar el arrendatario y cuyas condiciones varían según la vivienda esté ubicada en un mercado residencial tensionado o no tensionado.

  1. En mercados no tensionados

El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de alquiler por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Para poder solicitar la prórroga, el arrendatario deberá acreditar, mediante un informe de los servicios sociales, la existencia de una situación de vulnerabilidad social y económica.

El arrendador gran tenedor estará obligado a aceptar esta solicitud de prórroga. El arrendador que no tenga la consideración de gran tenedor podrá negarse.

2. En mercados residenciales tensionados

El arrendatario podrá solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador (ya sea gran tenedor o no), salvo que se hayan pactado otras condiciones entre las partes, el propietario haya comunicado al inquilino la necesidad de ocupar la vivienda alquilada para sí o para sus familiares, o se haya suscrito un nuevo contrato de alquiler con las limitaciones de renta previstas en esta Ley.

 

2) Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Uno de los puntos más importantes y debatidos del proyecto de Ley es una de las medidas que ya se encuentran en vigor: el tope en el incremento anual del precio de la renta en los contratos vigentes de alquiler de viviendas,  y que será objeto de modificación a partir de 2025.

Actualmente, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler de viviendas no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre el arrendador particular y su inquilino.  Este límite aumentará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida.

La ley establece como novedad que para su aplicación a partir del año 2025, el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

  • Pago de la renta por medios electrónicos

El pago de la renta por parte del arrendatario deberá realizarse a través de medios electrónicos.

Excepción: cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

  • Determinación de la renta en los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta nueva Ley de vivienda, en zonas que se declaren tensionadas, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Es decir, mantendrán los límites a nivel general: del 2% en 2023, del 3% en 2024, pero a partir del  2025 se les aplicará el límite para las subidas de la renta, el índice de referencia de alquiler.

Por su parte, los nuevos contratos de alquiler sujetos a la presente Ley que se firmen en las áreas declaradas tensionadas deberán cumplir unos requisitos en función de si el arrendador es pequeño propietario o gran tenedor.

  • En caso de tratarse de un pequeño propietario, la renta acordada en la firma del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Excepcionalmente, podrá incrementarse hasta un máximo del 10% sobre la última renta del contrato de alquiler de vivienda habitual, si se acredita que en los dos años anteriores se han llevado a cabo actuaciones de rehabilitación o de mejora que supongan un ahorro de energía o de la accesibilidad a la vivienda, o el contrato de alquiler se haya firmado por un periodo de 10 o más años, o bien se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario y que le permita mantener el contrato 10 años o más.

  • En caso de tener la condición de gran tenedor el arrendatario, la renta pactada al inicio del nuevo contrato de alquiler de un inmueble residencial ubicado en una zona tensionada, no podrá exceder el tope máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Esta  limitación  también se aplicará a los contratos en los que la propiedad se ubique en una zona declarada tensionada, sobre la que no hubiese estado vigente ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años.

  • Gastos generales y de servicios individuales.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito.

Sin embargo, en caso de que el inmueble se encuentre en una zona de mercado tensionado y en el contrato anterior no constaran estos gastos generales, no se podrá repercutir en el nuevo contrato.

  • Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.

El límite de la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda para el caso de que el arrendador sea un gran tenedor y el inmueble esté situado en una zona tensionada se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda y una vez esté aprobado el sistema de índices de precios de referencia.

 3. INCENTIVOS FISCALES APLICABLES EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS A LOS ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA.

La nueva ley establece una serie de beneficios fiscales que entrarían en vigor a partir del día 1 de enero 2024 para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, y que suponen una reducción en el rendimiento neto de las rentas obtenidas por el alquiler que pasan del 60 % a los siguientes porcentajes:

  • Un 90% cuando el mismo propietario formalice un nuevo contrato de alquiler sobre una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, y la renta inicial se reduzca en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
  • Un 70% cuando el arrendador alquile por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona declarada tensionada, y se arriende a jóvenes de entre 18 y 35 años; o bien, cuando el arrendatario sea la Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud de la cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
  • Un 60% cuando la vivienda sea objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
  • Un 50% en cualquier otro caso.

 4. INFORMACIÓN MÍNIMA EN OPERACIONES DE COMPRA Y ALQUILER DE VIVIENDA

Otro de los cambios que llegan al mercado tras la publicación en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda y que impactan de lleno en el negocio inmobiliario, es el que contempla el artículo 31, que detalla la información mínima que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.

En el artículo se especifica la información mínima que debe proporcionarse en estas operaciones, entre la que se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, condiciones de accesibilidad de la vivienda, el estado de ocupación o disponibilidad de la propiedad, los servicios e instalaciones de las que dispone el edificio o la antigüedad del mismo).

Asimismo, entre la información que puede solicitar el potencial arrendatario está “la identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”.

5. GASTOS DE HONORARIOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA

Otra de las modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dentro de la regulación de los contratos de alquiler de vivienda, es la obligación de que tanto los gastos de gestión inmobiliaria como los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del arrendador.

 6. RECARGO EN EL IBI A LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS

Otra medida que entra en vigor con efecto inmediato es la relacionada con el recargo en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) en el caso de viviendas desocupadas.

Así, los ayuntamientos pueden imponer un recargo de hasta un 50% de la cuota líquida del IBI por cada inmueble desocupado con carácter permanente en plazo superior a dos años y que pertenezca a un propietario de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo podrá ser del  100% del IBI cuando el periodo de desocupación de la vivienda sea superior a tres años.

Ambos porcentajes de recargo podrán ser incrementados hasta 50 puntos porcentuales en caso de que trate de inmuebles pertenecientes a propietarios de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal, es decir, que el recargo de la cuota del IBI puede ampliarse  hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo propietario y el término municipal en el que se encuentren.

7. MODIFICACIONES EN LOS DESAHUCIOS, EJECUCIONES HIPOTECARIAS Y SUBASTA DE INMUEBLES

La normativa introduce cambios relevantes tanto en el procedimiento de desahucios como de ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles previstos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) en situaciones de vulnerabilidad.

Cambios en el procedimiento de desahucio:

  • Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes para valorar su situación de vulnerabilidad sin necesidad de consentimiento de los interesados.
  • Al demandante se le impone la obligación de indicar: a) si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante; b) si el demandante es o no gran tenedor de vivienda y, en caso de que no lo sea, acreditarlo mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades; y c) en caso de que el demandante tenga la condición de gran tenedor, este debe acreditar si el ocupante del inmueble se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
  • Si el demandante es gran tenedor, la vivienda del ocupante es la habitual y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que ha habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes.
  • Además, el concepto de persona vulnerable se amplía aumentando los criterios de renta para ser calificado como tal, y también se establece que “el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentran víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad.
  • El plazo máximo de suspensión de los procedimientos de desahucio se amplía a dos meses si la parte demandante es una persona física y a cuatro meses si se trata de una persona jurídica (frente a los plazos de 1 y 3 meses).

Cambios en la ejecución hipotecaria y subasta

De la misma forma que ocurre con los procedimientos de desahucio, la normativa amplía la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual y subasta:

  • El ejecutante deberá acreditar, si no lo hubiera hecho con anterioridad, si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
  • En caso de que el ocupante de la vivienda se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, no se iniciará la vía de apremio, sin haber acreditado que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes.
  • Por último, en los procedimientos de desahucio y en toda resolución judicial que tenga como objeto el señalamiento del lanzamiento del ocupante, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar.

8. RÉGIMEN DE VIVIENDA PROTEGIDA Y VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA

De aplicación inmediata también son las medidas relacionadas con el régimen de vivienda protegida sometidas a un régimen de protección pública permanente,  y  cuya venta o alquiler estarán sujetos a la previa autorización de la CCAA donde se encuentre la propiedad.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20% en suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

Asimismo, en la normativa se establece que “los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas”, así como aplicar límites máximos de precios de alquiler, o destinar estas propiedades exclusivamente a personas que tengan dificultades de acceso a una vivienda a precios de mercado.

En el artículo 17 de la normativa, se detalla la definición de vivienda asequible incentivada: “Aquella vivienda de titularidad privada, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado”.

En conclusión, la Ley por el derecho a la vivienda, que ha generado polémica debido a cambios tan significativos como el tope a los alquileres y la declaración de las zonas tensionadas, ya es una realidad desde su publicación el 25 de mayo de 2023 en el BOE, pese a que no todas las medidas entran en vigor de manera inmediata.

Related Posts