Moratoria pago alquiler locales comerciales por coronavirus

Hoy, día 23 de abril, ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se ha aprobado un nuevo paquete de medidas que refuerza, complementa y amplía las anteriormente adoptadas y se centra en el apoyo a las empresas y a los trabajadores.

La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, lo que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

¿A qué contratos se aplica?

La moratoria aprobada se puede aplicar a los siguientes tipos de contratos:

  • Arrendamientos de vivienda de uso distintos a vivienda. Según la LAU son aquellos contratos que su función no sea la de satisfacer la necesidad de vivienda.

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

  • Arrendamientos de industria, que son aquellos contratos en virtud del cual se cede la explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado, es decir, no solo se alquila el local sino también el negocio.

¿Quiénes pueden solicitar la moratoria del pago del alquiler?

No todos los arrendatarios de locales comerciales podrán acogerse a la moratoria del pago de la renta aprobaba por el Gobierno, sino que es necesario que se cumplan una serie de requisitos.

Podrán acceder a estas medidas, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

Autónomos. Deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Estar afiliado y en situación de alta a la fecha de declaración del Estado de Alarma en el RETA o en el régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de la Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida a raíz de la Declaración del Estado de Alarma, o en caso de que no haya quedado suspendidas, que tenga una reducción de la facturación de un 75% respecto la facturación trimestral del año anterior.

Asimismo, las PYMES también podrán solicitar la moratoria del pago del alquiler del local comercial siempre que cumplan los siguientes requisitos:

Que no se superen los límites establecidos en los artículos 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Que su actividad haya quedado suspendida a raíz de la Declaración del Estado de Alarma, o en caso de que no haya quedado suspendidas, que tenga una reducción de la facturación de un 75% respecto la facturación trimestral del año anterior.

¿Cómo deben acreditarse el cumplimiento de dichos requisitos?

El Real Decreto Ley, en su artículo 4, establece que los arrendatarios para acreditar la concurrencia de los requisitos anteriormente mencionados deberán aportar la siguiente documentación:

  • La reducción del 75 % de la facturación podrá acreditarse mediante una declaración responsable. No obstante, si el arrendador lo solicita, deberá mostrarse los libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
  • Y, el cese de actividad, se acreditará mediante un certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de las CCAA.

¿En qué consiste la moratoria del pago de alquiler?

El Real Decreto Ley al regular la moratoria del pago del alquiler hace una distinción en función de quién arriende:

  • Cuando el arrendador sea “gran tenedor”:

Se entiende por gran tenedor a las empresas públicas y a los dueños de más de 10 inmuebles (sin contar plazas de aparcamiento o trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2).

En este caso, el inquilino podrá solicitar una prórroga del pago del alquiler de las rentas que se devenguen durante el Estado de Alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente para combatir el impacto económico del Covid-19, siendo la moratoria máxima permitida de 4 meses desde el fin del Estado de Alarma.

La renta se aplazará sin penalización alguna ni devengo de intereses, permitiendo el fraccionamiento de las cuotas en un plazo máximos de 2 años (o durante la vigencia del contrato, si el plazo que resta para la finalización del contrato fuera inferior).

¿Cuándo podré solicitarla?

El arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y ésta deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que previamente ya se hubiera alcanzado un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta con carácter previo a la aprobación del Real Decreto.

  • Cuando el arrendador no sea un “gran tenedor”

En el caso de que el propietario del local no sea ni una empresa, ni un gran tenedor ni una entidad pública, en estos casos también podrá solicitarse un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, estableciéndose la posibilidad de imputar la fianza pagada al pago de estas rentas, disponiendo el arrendatario de un plazo de un año para volver a depositar la fianza desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cómo debo solicitar la moratoria?

El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el cual entra en vigor el día 23 de abril de 2020, es decir, entre el 23 de abril de 2020 y el 23 de mayo de 2020.

Dicha comunicación es recomendable que se efectúe por escrito, indicando el cumplimiento de los requisitos y acompañando la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos.

Se podrá solicitar esta moratoria siempre que no se hubiera llegado ya algún acuerdo sobre una moratoria o una reducción de renta con el arrendador con carácter previo a la aprobación del Real Decreto.