Desde el día 1 de enero de 2022, los compradores de viviendas se han visto obligados a liquidar los impuestos de la compraventa de sus viviendas en base al llamado Valor de Referencia Catastral, incluso cuando dicho valor sea superior al precio acordado con el vendedor y, por ende, el valor recogido en la escritura de Compraventa.
Pero, ¿qué es y quién fija el valor de referencia catastral? ¿Qué cambios supone en la tributación por adquisición de vivienda?, ¿Qué pueden hacer los compradores que no estén conformes con dicho valor? ¿Cuál es la verdadera finalidad pretendida por la ley?
A todo ello intentamos responder en este artículo, explicando cuál era la situación anterior y los cambios introducidos por la Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Situación anterior al 1 de enero de 2022
Hasta el año 2021, los impuestos por la compra de una vivienda se calculaban en base al valor real del inmueble que se adquiría, existiendo una presunción de certeza sobre los datos incluidos en la Escritura de Compraventa y, por tanto, de la autoliquidación de los impuestos realizada por el comprador.
La Administración podía comprobar el valor del inmueble declarado en los impuestos, pero esta comprobación debía estar motivada y tenía que demostrar la diferencia de valor del bien, aportando para ello un informe de un perito, el cual debía visitar la vivienda para elaborar su informe, so pena de que los Tribunales no aceptasen la pretendida comprobación de valores.
Situación actual. Nuevo Valor de Referencia de Catastro
La Ley 11/2021 de 9 de julio modificó la forma de determinar la base imponible utilizada para calcular diversos impuestos relacionados con la adquisición de una vivienda en España, estableciendo que a partir del 1 de enero de 2022 ya no se utilice el valor real del inmueble, si no el valor de mercado, que por defecto coincidirá con el valor de referencia del catastro fijado por el Gobierno y que se considerará siempre como un valor mínimo.
¿Qué consecuencias prácticas tiene que el valor de referencia actúe como un valor mínimo?
En primer lugar, obliga a los compradores a comprobar el valor de referencia de catastro antes de firmar la escritura de compraventa en Notaria y, si el precio acordado es superior al valor de referencia del catastro, el comprador deberá pagar impuestos por el valor que figure en la escritura de compraventa. Pero, si el valor de referencia fuese inferior, entonces el comprador deberá pagar impuestos por el valor de referencia de catastro y no por el precio que aparece en la escritura de compra.
¿A qué impuestos afecta el nuevo valor de referencia?
Los impuestos que más se han visto afectados por el establecimiento del nuevo valor de referencia de catastro son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las compraventas de viviendas de segunda mano, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en menor medida, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga en la adquisición de viviendas nuevas.
¿Cómo se determina el Valor de Referencia Catastral?
El valor de referencia del catastro es público y de acceso libre y lo elabora cada año la Dirección General de Catastro, tras analizar la información suministrada por los notarios sobre las compraventas firmadas. A partir de esa información realiza mapas de valores de toda España, asignando unos valores medios, a los cuales se les aplica un coeficiente corrector o factor de minoración.
Al tratarse de un valor objetivo, presenta el problema de no tener en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble, asignando, por ejemplo, igual valor a dos viviendas que estén situadas en una misma calle, mismo año de construcción y que tengan las mismas dimensiones, aunque una de ellas esté reformada con máximas calidades y la otra no.
¿Qué ocurre si el comprador no está conforme con el valor de referencia?
Los compradores que no estén conformes con el valor de referencia asignado a la vivienda que compran, tienen dos vías para oponerse a ello:
- La primera es liquidar los impuestos de la compra conforme al valor de referencia de Catastro, pagar, y luego solicitar la rectificación de su propia autoliquidación de impuestos y, por tanto, la devolución de ingresos indebidos.
- La segunda vía es declarar los impuestos conforme al precio acordado con el vendedor, esperando a que sea la Administración la que notifique una liquidación complementaria utilizando el valor de referencia del Catastro y reclamando el abono de la diferencia en los impuestos e incluso una sanción por el incumplimiento, para, a continuación, recurrir dicha notificación, primero ante la Administración, y luego ante los Tribunales.
Verdadera intención de la ley
Aunque la Ley 11/2021 de 9 de julio de 2021 nace, supuestamente, con el propósito de prevención y lucha contra el fraude fiscal en España, muchos ven en ella un verdadero afán recaudatorio del Estado español.
En los meses que se lleva aplicando, se ha visto que los inmuebles más afectados por el nuevo Valor de Referencia del Catastro son mayoritariamente viviendas adquiridas en subastas públicas y viviendas que proceden de recuperaciones hipotecarias, donde estamos ante precios oficiales y en los cuales no hay posibilidad de fraude fiscal. Pese a ello, todos estos compradores se han visto obligados a pagar impuestos más altos, por un valor que le asigna la Administración y que no coincide con el precio realmente abonado por la vivienda.
