Compra con usufructo: qué es y en qué se diferencia de la extinción de condominio y la donación
Cuando se adquiere un inmueble en España, existen distintas formas jurídicas de hacerlo. Tres de las más habituales —y que más dudas generan— son la compra con usufructo, la donación y la extinción de condominio. Aunque pueden parecer operaciones similares, cada una tiene consecuencias legales, fiscales y patrimoniales muy distintas. Según sea tu objetivo y el uso que le quieras dar a la vivienda, te interesará más utilizar una fórmula u otra.
A continuación te explicamos en qué consiste cada una y cuáles son sus principales diferencias. Ten en cuenta que algunos de estos puntos son genéricos y en cada caso se puede negociar entre ambas partes para llegar a un acuerdo.
¿Qué es la compra con usufructo?
La compra con usufructo permite a una persona (el usufructuario) usar y disfrutar la vivienda de por vida, aunque no tenga el pleno dominio de la propiedad.
En una propiedad existen tres elementos fundamentales:
- Uso
- Disfrute (incluye percibir rentas, por ejemplo, del alquiler)
- Nuda propiedad (la titularidad sin uso ni disfrute)
Si se dan los tres elementos hablamos de plena propiedad o pleno dominio.
En la compra con usufructo, el usufructuario mantiene el uso y el disfrute del inmueble, mientras que otro o varios titulares ostentan la nuda propiedad.
Aspectos clave del usufructo
- Si la vivienda se alquila, las rentas las percibe el usufructuario por lo general, aunque puede ser pactado.
- En la venta de una vivienda a un tercero, el usufructario debe también ceder su derecho, o la venta no transmitirá el pleno dominio.
- Es habitual en casos de viudedad, para garantizar la protección del cónyuge sobreviviente
- En la escritura debe constar claramente quién es el usufructuario y el valor del usufructo.
- El usufructuario debe firmar la adquisición de sus derechos.
¿Quién paga los gastos?
Por lo general, el usufructuario tiene que pagar los suministros y gastos de conservación, Siempre es aconsejable pactarlo por escrito.
Fiscalidad del usufructo
El valor del usufructo se calcula aplicando la fórmula:
89 – edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
La donación de una vivienda: cuándo se utiliza
La donación es una transmisión gratuita: quien la recibe no paga por la vivienda, solo los impuestos correspondientes. Se recomienda para miembros de la familia.
Características principales
- Se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Los familiares de primer y segundo grado disfrutan de una bonificación del 99% (según comunidad autónoma).
- Se transmite el pleno dominio de la propiedad.
- Debe formalizarse ante notario, ya que es un negocio jurídico independiente.
- Una vez aceptada, el nuevo propietario empieza a asumir los impuestos asociados al inmueble.
Extinción de condominio
Cómo funciona
La extinción de condominio se utiliza cuando hay varios copropietarios de un inmueble y uno de ellos quiere quedarse con la totalidad. No es una compraventa como tal, pero se parece a nivel práctico.
Qué implica
- Un propietario compra la parte proporcional del inmueble a los demás.
- Solo puede hacerse entre los titulares actuales.
- Debe existir más de un propietario.
- La operación finaliza cuando solo queda un único titular, extinguiendo la comunidad.
- El inmueble pasa completamente a nombre del adquirente.
Impuestos
La extinción de condominio tributa al 1,5% por Actos Jurídicos Documentados (AJD) (el tipo puede variar según comunidad).
Diferencias principales entre usufructo, donación y extinción de condominio
| Operación | ¿Qué se transmite? | ¿Es gratuita? | ¿Quién usa la vivienda? | Impuestos |
| Compra con usufructo | Uso y disfrute (usufructuario) / Nuda propiedad (otro titular) | No | El usufructuario | Dependiendo de la operación y valoración del usufructo |
| Donación | Pleno dominio | Sí | El nuevo propietario | Sucesiones y Donaciones (con bonificaciones familiares) |
| Extinción de condominio | Porcentaje de propiedad entre copropietarios | No | El nuevo propietario | AJD 1,5% |
Conclusión
La compra con usufructo, la donación y la extinción de condominio son opciones válidas para gestionar la propiedad de un inmueble, pero cada una tiene implicaciones jurídicas y fiscales muy distintas. Elegir la más adecuada depende de la situación familiar, los intereses patrimoniales y los objetivos a largo plazo.
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