BANK GUARANTEES FOR DOWN PAYMENTS MADE ON DWELLINGS DURING CONSTRUCTION. RECENT SUPREME COURT OF SPAIN RULING ON THIS MATTER.

Act 57/1968 of 27 July, on the receipt of sums of money prior to the construction of off-plan properties has recently been repealed by the new Act 20/2015 of 14th June, although Act 57/1968 is still applicable to the down payments for off-plan purchases made before the new Act 20/2015 came into effect. 

Act 57/1968 consists of only six articles because the additional seventh article was eventually repealed. Despite its short length, this act has become a subject of widespread legal controversy due to its scope regarding the protection of purchasers of off-plan dwellings against a breach of the sales agreement by the developer. This is particularly true on the following cases:

·         The developer has not taken out a general bank guarantee certificate pursuant to the provisions of the law.

·         Despite the fact that a general bank guarantee certificate or an insurance contract has been taken out pursuant to the provisions of the law, the down payments made have not been duly deposited in the ‘special’ account opened for that purpose.

·         Purchasers have not been granted individual bank guarantee certificates. 

·         The developer opened a bank account to deposit the down payments but the bank qualifies that account as an ‘ordinary’ account.

Throughout 2015, the Plenum of the Supreme Court of Spain made five rulings on this matter, thereby establishing case law on the scope of the protective nature of the aforementioned act with regard to consumers.

In first place, we have the ruling made by the Plenum of the Supreme Court on 13th January, 2015, which sets forth the legal principles by which the obligation to deposit advance payments made by purchasers in the ‘special’ account opened by the developer is the sole responsibility of said developer and/or seller. Purchasers may not be forced to deposit advance payments in a ‘special’ account in order for them to be considered guaranteed.

The second ruling, made by the Plenum of the Supreme Court of Spain on 16th January, 2015, analyses the nature of the banks’ responsibility under the protection of Act 57/68. That is, when a developer is allowed to open an account for the receipt of advanced payments made by potential purchasers or by financial entities without ensuring that the guarantees established by the aforementioned Act are met, then the corresponding bank shall be liable to said purchasers. The deadline for claiming said amounts is 15 years.  

The third ruling was made by the Plenum of the Supreme Court of Spain on 30th April, 2015. As already established in the 2001 or 2004 rulings, the aforementioned act is of a protective nature for advance payments whether they have been deposited in the entity’s ‘special’ account or not, since the imperative nature of Act 57/68 enforces the agreement between the developer and the insurer.

The fourth ruling made by the Supreme Court of Spain on 23rd September, 2015 sets forth the legal principles according to which, in consideration of the protective nature of the aforementioned Act, purchasers that have made advance payments shall not be liable for the grossly negligent or willful conduct of the developer when failing to request individual bank guarantee certificates. Therefore, the absence of corresponding individual bank guarantee certificates shall not alter the obligation to refund advance payments, plus accrued interests, to purchasers who signed a sales agreement and deposited said amounts, under the protection of the group policy.

Finally, the recent ruling made by the Supreme Court on 21st December, 2015 that sets legal doctrine in the following cases: “for all purchases made under the provisions of Act 57/1968, when the bank accepts and deposits down payments from buyers to a promoters´ account without requiring the opening of a ‘special’ account and the issuance of the prescribed legal guarantees, the bank will also be liable for the reimbursement of the down payments amount to the buyers”

Our law firm, Imont Legal Services, has been, for  many years, defending buyers against banks and financial entities for the claims on the reimbursement of down payments made for off-plan dwellings that were not covered by the corresponding bank guarantees. For that reason, we continuously monitor all the Supreme Court rulings in that regards, confirming that they have been favorable to our clients´ interests in all cases and that our success rate on this subject is 100%.

GARANTÍAS DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO DE VIVIENDAS DURANTE LA CONSTRUCCION. RECIENTE JURISPRUDENCIA DE NUESTRO TRIBUNAL SUPREMO SOBRE ESTA MATERIA.

La ley 57/1968 de 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ha sido recientemente derogada por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación en la nueva redacción dada a través de la Ley 20/2015, de 14 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Sin embargo esta ley 57/68 sigue rigiendo para las entregas a cuenta del precio de viviendas en construcción realizadas por compradores y cooperativistas antes de la entrada en vigor de esta ley 20/2015.

Dicha ley 57/68, a pesar de su corta extensión, ya que tiene únicamente seis artículos, ha dado lugar a mucha controversia jurídica en cuanto al alcance de la protecciónotorgada por esta ley a los compradores de vivienda cuando se produce el incumplimiento por parte del promotor, especialmente en los siguientes casos:

  • No existen pólizas generales de afianzamiento contratadas por el promotor  al amparo de la ley
  • Pese a existir una póliza de afianzamiento general o contrato de seguro contratado al amparo de la ley,  las cantidades entregadas a cuenta  no fueron ingresadas en “la cuenta” especial abierta a estos efectos
  • Supuestos en que no se han emitido pólizas de avales individuales para los compradores. 
  • Supuestos en los cuales la cuenta que el promotor abre en la entidad para que los compradores realicen las entregas a cuenta del precio es calificada como “cuenta ordinaria” por parte de la entidad bancaria.

Durante el año 2015 se han dictado, por parte del Pleno del Tribunal Supremo, cinco sentencias sobre este tema, donde se  viene a fijar la doctrina del alto tribunal  sobre el alcance del carácter tuitivo y protector de esta ley respecto a los consumidores.

En primer lugar, tenemos la  Sentencia del  Pleno del Tribunal Supremo (TS) de 13 de enero de 2015, que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir. No se puede imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial como condición de que queden garantizadas

La Sentencia, también del Pleno TS de 16 de enero de 2015, donde se analiza la naturaleza de la responsabilidad en que incurren las entidades bancarias al amparo de la ley 57/68, señalando que, al permitir que un promotor abra una cuenta para recibir cantidades a cuenta por parte de futuros compradores por parte de una entidad financiera sin asegurarse que se han cumplido las garantías establecidas por la ley,  dicha entidad bancaria se convierte en responsable ante dicho comprador. El  plazo para reclamar es de 15 años.   

La tercera sentencia es la Sentencia  del Pleno del TS  de  30 de abril de 2015, que  al igual que hicieron sentencias del año 2001 o 2004, insiste en la finalidad tuitiva o protectora de la ley respecto de las cantidades entregadas, con independencia de su ingreso en la cuenta especial de la entidad; pues el carácter imperativo de la Ley 57/68 se impone sobre lo pactado entre la promotora y la entidad avalista.

En cuarto lugar, está la Sentencia del TS de 23 de septiembre de 2015, que recoge la siguiente doctrina jurisprudencial por la cual, en atención a la finalidad tuitiva de la norma, no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales, por tanto, la ausencia de los correspondiente avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la póliza colectiva.

Finalmente, hay que mencionar la reciente Sentencia del TS de 21 de diciembre de 2015, que sienta la siguiente doctrina Jurisprudencial: “En las compraventa de viviendas regidas por la ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

En Imont Legal Services llevamos varios años defendido a clientes frente a entidades bancarias en reclamación de las cantidades que fueron pagadas a cuenta del precio de viviendas que no les fueron entregadas; por ello realizamos un seguimiento constante de la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre esta materia, y es una gran satisfacción comprobar que la evolución de la misma ha confirmado nuestras pretensiones, y que no en vano el 100% de los casos que sobre la materia lleva nuestro despacho han terminado en una sentencia favorable a nuestros clientes.