Het recht van eerste weigering en het recht van voorkoop ten gunste van de Generalitat Valenciana, dat onlangs bij wetsdecreet is erkend, is belangrijk omdat het een voorkeursrecht van verwerving ten gunste van deze instelling is.
Wat is een recht van voorkoop? In het Spaanse burgerlijk recht is een voorkeursrecht bij verwerving het recht van eerste weigering:
- Het voorkeursrecht is de voorkeur van een bepaalde persoon, natuurlijk of rechtspersoon, om een goed toegewezen te krijgen voordat het wordt overgedragen.
- Het recht van voorkoop is de preferentie van een bepaalde natuurlijke of rechtspersoon om een goed toegewezen te krijgen nadat het reeds is overgedragen. Het kan zelfs worden toegekend wanneer het goed reeds aan derden is verkocht. En zelfs wanneer de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de kadastrale rechten al zijn betaald.
Waarom het recht van eerste weigering en intrekking van de Valenciaanse regering?
Een goed advocatenkantoor moet op de hoogte zijn van de bijzonderheden van het recht van eerste weigering en het recht van voorkoop van de Valenciaanse regering. Deze zullen met name van invloed zijn op de onroerend-goedmarkt in de Valenciaanse Gemeenschap.
Dergelijke rechten werden erkend bij Decreetwet 6/2020, van 5 juni, van de Consell. De belangrijkste reden voor de goedkeuring van deze verordening was de huisvestingscrisis als gevolg van de Covid-19-pandemie. Geconfronteerd met deze noodsituatie op het gebied van de volksgezondheid, was het van essentieel belang om het volkshuisvestingsbestand uit te breiden.
Fiscale specialisten in onroerend-goedrecht zouden met deze verordening vertrouwd moeten zijn, aangezien zij een beslissende invloed heeft op de onroerend-goedmarkt in een van de belangrijkste activiteitsgebieden van ons land.
Het betekent dat de Valenciaanse regering een voorkeursrecht heeft op de verwerving van onroerend goed in deze Autonome Gemeenschap, een van de meest actieve in Spanje op het gebied van onroerend goed. Advocatenkantoren zoals Imont Legal & Taxes zijn deskundig in dit soort problemen.
Anderzijds is het voorkeursrecht en het voorkeursrecht ten gunste van de Generalitat Valenciana onderworpen aan zeer specifieke termijnen en gevallen van optreden, die in de wetsdecreten zijn vastgelegd.
Termijnen voor het recht van eerste weigering en het recht van voorkoop van de Valenciaanse overheid
De termijn waarbinnen de Valenciaanse Overheid haar voorkooprecht moet uitoefenen is 60 kalenderdagen. Meer specifiek:
- Voor het recht van eerste weigering: 60 kalenderdagen vóór de ondertekening van de eigendomsakte.
- Voor het recht van voorkoop: 60 kalenderdagen nadat de eigendomsakten zijn geformaliseerd.
Welke woningen vallen onder het voorkeursrecht en het voorkeursrecht van de Valenciaanse regering?
De woningen die op het grondgebied van deze Autonome Gemeenschap het meest onder deze voorkeursrechten van de Valenciaanse regering vallen, zijn:
- Woningen die zijn verworven door middel van dation ter betaling van een hypotheekschuld. Met andere woorden: woningen die zijn overgedragen om de hypotheekschuld af te lossen.
- Woningen die het voorwerp zijn geweest van een gerechtelijke executoriale procedure. Dat wil zeggen: die in beslag zijn genomen wegens onvervulde schulden van de persoon, en na een gerechtelijke uitspraak zijn aangeboden voor openbare veiling, verkoop, enz.
- De woningen die eigendom waren van een bank, en die sinds 21 april 2005 activa zijn van de herstructurering van de bank. De herstructurering van het Spaanse financiële stelsel, die door de Spaanse regering werd gestimuleerd en bevorderd als gevolg van de grote financiële crisis van 2008, heeft geleid tot de verwerving door staatsfondsen van “toxische activa”. Met andere woorden, activa met een hoog financieel risico, een hoge boekwaarde en een lage marktwaarde. Tot die activa behoorden vastgoedactiva, waarvoor de Generalitat Valenciana tegenwoordig meestal een voorkeursrecht heeft.
Bovendien moeten deze woningen gelegen zijn in een Gebied met Huisvestingsbehoeften (Area of Housing Need – ANHA) of in het verzorgingsgebied daarvan. Wat is een ANHA? Dit zijn geografische gebieden waar de toegang tot huisvesting moeilijker is. Dit kan om sociale en economische redenen zijn (meer achtergestelde gebieden of gebieden met een groter risico op sociale uitsluiting), of om demografische, geografische, klimatologische of volksgezondheidsredenen.
ANHA’s worden uitgeroepen door het Regionaal Ministerie voor Huisvesting van de Generalitat Valenciana. Zij kunnen ook door de gemeenten in hun respectieve gemeenten worden uitgeroepen.
De vastgoedadvocaat en het recht van voorkoop en voorkoop van de Generalitat Valenciana
Het feit dat een onroerend goed onder het voorkeursrecht van de Generalitat Valenciana valt, betekent niet dat het niet kan worden overgedragen. Dit kan wel, maar met voorafgaande toestemming van de Valenciaanse regering. Zo niet, dan kan de Generalitat Valenciana bezit nemen van het onroerend goed, binnen de bovengenoemde termijnen voor het recht van eerste weigering.
Advocaten die gespecialiseerd zijn in onroerend-goedrecht, zoals die van Imont Legal & Taxes, hebben een grondige kennis van deze kwesties en kunnen de cliënt hierover adviseren.
Het recht van eerste weigering ten gunste van de Generalitat Valenciana is iets waarmee ernstig rekening moet worden gehouden bij de aankoop van onroerend goed in deze Autonome Gemeenschap, die zo actief en belangrijk is in de sector.
