Sinds 1 januari 2022 zijn huizenkopers verplicht belasting te betalen over de verkoop van hun woning op basis van de zogenaamde kadastrale referentiewaarde, zelfs wanneer deze waarde hoger is dan de met de verkoper overeengekomen prijs en dus de in de koopakte vermelde waarde.
Maar, wat is de kadastrale referentiewaarde en wie stelt deze vast? Welke veranderingen brengt dit met zich mee voor de belastingheffing op de aankoop van een woning? Wat kunnen kopers die het niet eens zijn met deze waarde doen? Wat is het werkelijke doel van de wet?
In dit artikel proberen we deze vragen te beantwoorden, waarbij we de situatie van voorheen toelichten en de wijzigingen die zijn ingevoerd bij Spaanse wet 11/2021 van 9 juli inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude.
Situatie vóór 1 januari 2022
Tot 2021 werden de belastingen op de aankoop van een woning berekend op basis van de werkelijke waarde van de aangekochte woning, waarbij er een aanname van zekerheid bestond over de in de koopakte opgenomen gegevens en dus over de door de koper zelf opgestelde belastingaangifte.
De Spaanse overheid kan de in de belastingen aangegeven waarde van de woning verifiëren, maar deze verificatie moet gerechtvaardigd zijn en het verschil in waarde van de woning moet worden aangetoond met een rapport van een deskundige, die de woning moet bezoeken om zijn rapport op te stellen, anders aanvaardt de rechtbank de vermeende waardeverificatie niet.
Huidige situatie. Nieuwe referentiewaarde van het kadaster
De Spaanse wet 11/2021 van 9 juli heeft de wijze van het vaststellen van de belastingvoet voor de berekening van uiteenlopende belastingen m.b.t. de aankoop van een woning in Spanje gewijzigd, waarbij is bepaald dat vanaf 1 januari 2022 niet langer de werkelijke waarde van de woning zal worden gebruikt, maar de marktwaarde, die standaard zal overeenkomen met de door de regering vastgestelde kadastrale referentiewaarde, die altijd als een minimumwaarde zal worden beschouwd.
Wat zijn de praktische gevolgen van de referentiewaarde als minimumwaarde?
Om te beginnen wordt de koper verplicht de kadastrale referentiewaarde te controleren voordat hij de koopakte bij de notaris ondertekent en, indien de overeengekomen prijs hoger is dan de kadastrale referentiewaarde, moet de koper belasting betalen over de in de koopakte vermelde waarde. Is de referentiewaarde echter lager, dan moet de koper belasting betalen over de kadastrale referentiewaarde en niet over de prijs die in de koopakte staat.
Welke belastingen hebben gevolgen voor de nieuwe referentiewaarde?
De belastingen waarvoor de vaststelling van de nieuwe kadastrale referentiewaarde de meeste gevolgen heeft gehad, zijn de overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) op de aan- en verkoop van tweedehandse woning, de successie- en schenkingsbelasting (ISD, Impuesto de Sucesiones y Donaciones) en in mindere mate gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) dat verschuldigd is bij de aankoop van nieuwbouwwoningen.
Hoe wordt de kadastrale referentiewaarde bepaald?
De referentiewaarde van het kadaster is openbaar en vrij toegankelijk en wordt elk jaar opgesteld door het directoraat-generaal van het kadaster, na analyse van de door notarissen verstrekte informatie over ondertekende aan- en verkopen. Op basis van deze informatie worden voor heel Spanje waardekaarten opgesteld met gemiddelde waarden waarop een correctiecoëfficiënt of reductiefactor wordt toegepast.
Omdat het hier om een objectieve waarde gaat, doet zich het probleem voor dat er geen rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning, waardoor bijvoorbeeld dezelfde waarde wordt toegekend aan twee woningen die in dezelfde straat liggen, hetzelfde bouwjaar hebben en dezelfde afmetingen hebben, ook al is één van die twee woningen volledig gerenoveerd en de andere niet.
Wat gebeurt er als de koper het niet eens is met de referentiewaarde?
Kopers die het niet eens zijn met de referentiewaarde van de woning die ze kopen, kunnen ze op twee manieren bewaar maken:
– De eerste manier is om de belastingen op de aankoop te vereffenen volgens de referentiewaarde van het Kadaster, te betalen, en vervolgens rectificatie te vragen van hun eigen aangifte van belastingen en dus de terugbetaling van onverschuldigde inkomsten.
– De tweede manier is om de belastingen aan te geven overeenkomstig de met de verkoper overeengekomen prijs en dan te wachten tot de overheid een kennisgeving stuurt voor een naheffing op basis van de referentiewaarde van het kadaster. Daarna de betaling van het verschil in belastingen, en zelfs een boete wegens niet-naleving, terugvorderen. En vervolgens tegen deze kennisgeving in beroep gaan, eerst bij de overheid en vervolgens bij de rechtbank.
Ware bedoeling van de wet
Hoewel de Spaanse wet 11/2021 van 9 juli 2021 zogenaamd in het leven is geroepen om belastingfraude in Spanje te voorkomen en te bestrijden, zien veel mensen de wet gewoon als pure drang van de Spaanse overheid om belasting te innen.
De afgelopen maanden is deze wet toegepast en hieruit is gebleken dat de woningen die het meest door de nieuwe referentiewaarde van het kadaster worden getroffen voornamelijk woningen zijn die op openbare veilingen zijn aangekocht en woningen die gekocht werden via executieverkoop, waarbij we te maken hebben met officiële prijzen en er geen sprake kan zijn van belastingfraude. Toch zijn al deze kopers gedwongen hogere belastingen te betalen voor een door de overheid toegekende waarde die niet overeenkomt met de prijs die werkelijk voor de woning betaald is.
