Depuis le 1er janvier 2022, les acheteurs de maisons sont obligés de payer l’impôt sur l´achat et la vente de leur maison sur la base de ce que l’on appelle la « Valeur de Référence Cadastrale » (Valor de Referencia Catastral), même lorsque cette valeur est supérieure au prix convenu avec le vendeur et, par conséquent, à la valeur indiquée dans l’acte d´achat.
Mais, qu’est-ce que la valeur de référence cadastrale et qui la fixe? Quels changements implique-t-elle dans la fiscalité de l’achat immobilier? Que peuvent faire les acheteurs qui ne sont pas satisfaits de cette valeur? Quel est le véritable objectif de la loi?
Nous essayons de répondre à toutes ces questions dans cet article, en expliquant la situation antérieure et les changements introduits par la loi 11/2021 du 9 juillet, relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale.
Situation avant le 1er janvier 2022
Jusqu’en 2021, les impôts sur l’achat d’une propriété étaient calculés sur la base de la valeur réelle de la propriété achetée, et il y avait une présomption de certitude sur les données incluses dans l’acte d´achat et, par conséquent, de l’auto-évaluation des impôts faite par l’acheteur.
L’Administration pouvait vérifier la valeur de l’immeuble déclarée dans les impôts, mais cette vérification devait être justifiée et la différence de valeur de l’immeuble devait être démontrée, en fournissant un rapport d’un expert, qui devait visiter l’immeuble pour préparer son rapport, sous peine que les Tribunaux n’acceptent pas la prétendue vérification de valeur.
Situation actuelle. Nouvelle valeur de référence du cadastre
La loi 11/2021 du 9 juillet a modifié la manière de déterminer la base imposable utilisée pour calculer les différents impôts liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne, en établissant qu’à partir du 1er janvier 2022, on n’utilisera plus la valeur réelle du bien, mais la valeur du marché, qui par défaut coïncidera avec la valeur de référence du cadastre fixée par le gouvernement et qui sera toujours considérée comme une valeur minimale.
Quelles sont les conséquences pratiques de la valeur de référence agissant comme une valeur minimale?
Tout d’abord, elle oblige les acheteurs à vérifier la valeur de référence du cadastre avant de signer l’acte d´achat chez le notaire et, si le prix convenu est supérieur à la valeur de référence du cadastre, l’acheteur devra payer l’impôt sur la valeur indiquée dans l’acte d´achat. En revanche, si la valeur de référence est inférieure á la valeur indiqué dans l’acte d’achat, l’acquéreur devra payer l’impôt sur la valeur de référence du cadastre et non sur le prix qui figure dans l’acte d´achat.
Quels sont les impôts concernés par la nouvelle valeur de référence?
Les impôts les plus touchés par l’établissement de la nouvelle valeur de référence du cadastre sont l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sur l’achat de biens d’occasion, l’impôt sur les successions et les donations (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) et, dans une moindre mesure, les timbres fiscaux (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) payable sur l’achat de nouveaux logements.
Comment est déterminée la valeur de référence du cadastre?
La valeur de référence du Cadastre est publique et librement accessible. Elle est établie chaque année par la Direction générale du Cadastre, après analyse des informations fournies par les notaires sur les ventes et les achats signés. Sur la base de ces informations, elle établit des cartes de valeurs pour l’ensemble de l’Espagne, en attribuant des valeurs moyennes, auxquelles est appliqué un coefficient correcteur ou un facteur de réduction.
Comme il s’agit d’une valeur objective, elle présente le problème de ne pas tenir compte des circonstances spécifiques de chaque propriété, en attribuant, par exemple, la même valeur à deux propriétés situées dans la même rue, ayant la même année de construction et les mêmes dimensions, même si l’une d’elles a été rénovée completement et l’autre non.
Que se passe-t-il si l’acheteur n’est pas satisfait de la valeur de référence?
L’acheteur qui n’est pas d’accord avec la valeur de référence attribuée au bien qu’il achète a deux possibilités pour s’y opposer:
- La première consiste à régler les impôts sur l’achat conformément à la valeur de référence cadastrale, à payer, puis à demander la rectification de leur propre auto-évaluation des impôts et, par conséquent, le remboursement des revenus indus.
- La seconde façon est de déclarer les impôts conformément au prix convenu avec le vendeur, en attendant que l’Administration notifie une liquidation complémentaire en utilisant la valeur de référence du cadastre et en réclamant le paiement de la différence d’impôts et même une sanction pour non-conformité, puis de faire appel de cette notification, d’abord devant l’Administration, puis devant les Tribunaux.
L’intention réelle de la loi
Bien que la loi 11/2021 du 9 juillet 2021 ait été prétendument créée dans le but de prévenir et de combattre la fraude fiscale en Espagne, beaucoup y voient une véritable campagne de recouvrement de la part de l’État espagnol.
Au cours des mois d’application de cette loi, on a pu constater que les propriétés les plus touchées par la nouvelle valeur de référence du cadastre sont principalement des logements acquis lors de ventes aux enchères publiques et des logements provenant de saisies hypothécaires, où il s’agit de prix officiels et où il n’y a aucune possibilité de fraude fiscale. Malgré cela, tous ces acheteurs ont été contraints de payer des impôts plus élevés, pour une valeur attribuée par l’Administration qui ne coïncide pas avec le prix réellement payé pour le bien.
